Ingatlan-nyilvántartás

Kiadja a

CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft.

Budapest, 2011

1117 Budapest, Prielle Kornélia u. 21–35.

Telefon: (40) 464-565

Fax: +36 (1) 464-5657

e-mail: info@complex.hu

www.complex.hu

Felelős vezető: a CompLex Kiadó Kft. igazgatója

Kiadásért felelős: Koltai Péter

A kiadványok szerkesztésért felelős: dr. Csízner Ildikó

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki kiemelt főmunkatárs: Schuller Krisztina

Gyártási főmunkatárs: Kerek Imréné

Fedélterv és tördelés: CompLex Kiadó Kft. DTP-csoport

Nyomdai munkálatok: Kaposvári Nyomda Kft.

Felelős vezető: Pogány Zoltán igazgató

ISBN 978 963 295 181 2

Jelzőszám: KK-001P0-2117

Kiadványaink megtekinthetőek és megvásárolhatóak szakkönyvesboltunkban a Kiadó címén,

továbbá a www.complex.hu portálon.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában

(fotokópia, mikrofilm vagy más hordozó) nem sokszorosítható.,

dr. Horváth Gyula

Ingatlan-nyilvántartás

TEMATIKUS BÍRÓSÁGI DÖNTÉSEK

Szerző

dr. Horváth Gyula

Kézirat lezárva: 2010. április 30.

© dr. Horváth Gyula, Budapest, 2010

© CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., Budapest, 2011

A CompLex Kiadó Kft. az 1795-ben alapított Magyar Könyvkiadók és Könyvterjesztők Egyesülésének a tagja.

Bevezetés

Számos ingatlanokkal foglalkozó szakkönyv bevezetője az ingatlanok gazdaságban betöltött szerepét, kiemelkedő értékét, nagy jelentőségét hangsúlyozza, és ebből vezeti le, miért is kell alaposan áttanulmányozni a művet. Mi megpróbálunk szakítani e hagyománnyal, és a könyv tartalmából, nem a tárgyából indulunk ki e sorok megfogalmazásakor.

Olyan, többségében máshol még meg nem jelent bírósági határozatokat gyűjtöttünk össze, melyek a szerkesztők véleménye szerint bemutatásra érdemesek, mert olyan általános jogelveket fogalmaznak meg, melyek a gyakorlat számára iránymutatással szolgálnak. Nem titkolt célunk az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos jogalkalmazás egységesítésének elősegítése.

A kötet törzsét a Legfelsőbb Bíróság által ingatlan-nyilvántartási határozat felülvizsgálata iránt indított közigazgatási perekben hozott felülvizsgálati ítéletek képezik. Szándékosan nem válogattunk a megyei bíróságok döntéseiből. Ennek a terjedelmi korlátokon túl az is az oka, hogy a szerkesztés során gyakran találkoztunk ugyanabban a jogkérdésben elfoglalt egymásnak szögesen ellentmondó állásponttal. Mivel a bírói gyakorlatot bemutató kötetet szerkesztettünk, a vitás kérdésekben nem kívántunk állást foglalni. Tiszteletben tartottuk azt az alkotmányos elvet, miszerint az ítélkezési gyakorlat egységességének biztosítása a Legfelsőbb Bíróság feladata. Ezért abból indultunk ki, hogy a Legfelsőbb Bíróság határozataiban kifejtett jogelvek az alsóbb bíróságok ítélkezési gyakorlatában maradéktalanul érvényesülnek.

A vizsgált közigazgatási perekben [az OIT Hivatala által üzemeltetett honlapon (http://www.birosag.hu/engine.aspx?page=anonim) a Legfelsőbb Bíróság által ingatlan-nyilvántartási határozat felülvizsgálata iránt indított közigazgatási perekben hozott összes felülvizsgálati ítélet] a Legfelsőbb Bíróság kb. az ügyek 25 %-ában hozott a jogerős ítéletet hatályon kívül helyező határozatot. Hogy ez sok vagy kevés, azt mindenki döntse el maga.

A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának gyakorlatán túl kiemelt figyelmet szenteltünk a polgári bíróságok ingatlantulajdon szerzéssel kapcsolatosan követett gyakorlata bemutatásának is. E körben különösen a törlési perek tekintetében találhatunk érdekes határozatokat.

A könyvben összegyűjtött határozatokat tagoltuk, mégpedig szétbontva a tényállást, illetve az első- és másodfokú ítéletet és a Legfelsőbb Bíróság ítéletét. Valamennyi ítéletnél feltüntettük az eredeti ügyszámot, és az OIT Hivatala által üzemeltetett honlapon (http://www.birosag.hu/engine.aspx?page=anonim) lévő azonosítót is.

I. A jogszabályi háttér

1. Az ingatlan-nyilvántartási törvény és a Ptk. kapcsolata

Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából legfontosabb szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.), valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) tartalmazza. Ez utóbbi sajátossága, hogy elnevezése ellenére nem csupán a nyilvántartással kapcsolatos eljárási, hanem anyagi jogi, mégpedig dologi jogi szabályokat is tartalmaz. A két jogszabály egymáshoz való viszonyát jól összefoglalja a Legfelsőbb Bíróság 2/2005. (VI. 15.) PK véleménye. E szerint a dologi jogok (köztük a tulajdonjog) tipikusan polgári jogi jogintézmények, ehhez képest alapvető szabályaikat az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartási jog – közigazgatási és polgári eljárásjogi rendelkezések mellett – elsődlegesen az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog, használati és más jogok szerzésének, átruházásának és megszűnésének szabályait részletezi a felek egyenjogúsága és mellérendeltsége rendszerében. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok ennélfogva nagyobbrészt a polgári jogviszonyokra szabottak, ezért a Ptk. 116. §-a az ingatlan-nyilvántartási jognak a polgári joghoz kapcsolódó elemeit a szabályozási körébe vonja. A Ptk. 116. § (3) bekezdése a részletes szabályok megállapítását külön jogszabályra bízza ugyan, de a tulajdonosnak a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó igényét [a 116. § (1) bekezdésében] és két fontos alapelvet [a közhitelességet a 116. § (2) bekezdésében, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályát a 117. § (3) bekezdésében] maga is megállapít.

Ebben a körben és ilyen értelemben a Ptk. normarendszerét az Inytv. rendelkezései kiegészítik, egyrészt azzal, hogy a többnyire imperatív dologi (tulajdoni) jogok és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre került kötelmi jogok érvényesülését (mindenekelőtt a közhitelesség révén) elősegítik, másrészt azzal, hogy az ide telepített szabályokkal (értve ezalatt az ingatlan-nyilvántartási alapelvek többségét), magát a tételes polgári jogot teljesebbé teszik. A polgári jog körébe tartoznak az Inytv.-nek azok a most tárgyalt szabályai is, amelyek a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést – a Ptk.-ban említett esetek bővítésével – lehetővé teszik, áttörve ezzel a nemo plus iuris... általánosan érvényesülő, elvét és a már megszerzett tulajdonjog elenyészését eredményezik.

A Ptk. rendelkezései alapján ingatlanra vonatkozó bizonyos jogok (szerződésen alapuló tulajdonjog, haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalom stb.) az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkeznek (konstitutív hatály). Más jogok esetében a bejegyzés nem eleme ugyan a jogszerzésnek (elő- és visszavásárlási jog, vételi jog stb.), de bejegyzésük (deklaratív hatálya) folytán dologi hatályt nyernek, amely közelebbről azt jelenti, hogy senki sem hivatkozhat arra, hogy azok fennállásáról nem tudott [Inytv. 5. § (1) bekezdés]. Mindezek következtében a két törvény koherenciája teljes, ezért alkalmazásuk is együttes.

E sorokból megállapítható tehát, hogy milyen kiemelkedően fontos feladatot látnak el az ingatlanügyi hatóságok, hiszen határozataik tulajdonjogot vagy egyéb dologi jogosultságokat keletkeztetnek.

2. Az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályai

Az Inytv. 25. § (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére (együtt: változás vezetése) irányuló közigazgatási hatósági eljárás. Mint ilyenre értelemszerűen alkalmazni kell a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) rendelkezéseit is. A két jogszabály együttes alkalmazása bizonyos esetekben komoly fejtörést okoz. A Ket. egy viszonylag új jogszabály, hiszen kevesebb, mint négy évvel ezelőtt 2005. november 1-jén lépett hatályba. Ennek ellenére már 16 alkalommal módosították kisebb-nagyobb mértékben. Ehhez képest az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. vhr.) rendkívül stabilnak tekinthető, hiszen több mint tíz év alatt csak kilencszer változott. Főleg akkor érzékelhetjük az állandóságot, ha számba vesszük, hogy a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a hatálybalépése (2007. január 1.) óta már 11 változáson esett át. Maga az Inytv. a hatálybalépése (2000. január 1.) óta 24 alkalommal módosult. Ez azt jelenti, hogy évente, két-három kisebb nagyobb jogszabályváltozással szembesülnek a földhivatalok. A stabilitás hiánya biztosan nem segíti a jogalkalmazást. Különösen nem, ha figyelembe vesszük, hogy a hatályba léptető rendelkezések sem mindig egyértelműek.

Nem nehéz tehát belátni, hogy ilyen gyakori módosítások mellett vajmi kevés esély van a joggyakorlat egységesítésére. Mire egy normával kapcsolatos gyakorlat kialakulhatna, megváltozik a szabály.

3. Az Inytv. és a Ket. viszonya

Az sem szerencsés, ha a bírói jogértelmezésnek kell azt kimondani, hogy a Ket. és az Inytv. egyes párhuzamosan szabályozott jogintézményei hogyan viszonyulnak egymáshoz. Sem a Ket., sem az Inytv. nem tartalmaz egyértelmű rendelkezést azzal kapcsolatosan, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elsődlegesen melyik jogszabály rendelkezéseit kell alkalmazni. Ha a „lex specialis derogat legi generali” általános jogelvet alkalmazzuk, akkor egyértelmű az Inytv. elsődlegessége. Ugyanez következik az eljárás tárgyából is. Nyilvánvaló, hogy ingatlan-nyilvántartási ügyekben elsődlegesen az Inytv.-t kell alkalmazni az eljáró hatóságoknak. De mi van akkor, ha ugyanazt a jogintézményt mindkét jogszabály, ráadásul eltérő tartalommal szabályozza? Csak az Inytv.-t kell ebben az esetben alkalmazni vagy a Ket. rendelkezéseit is? Ha csak a Ket. szabályoz valamely jogintézményt, akkor egyértelmű a helyzet, nyilván a Ket. mint általános, mögötte szabály az irányadó. Ha azonban párhuzamos a szabályozás, akkor jön a jogértelmezés. Márpedig számos párhuzamosság fedezhető fel a Ket. és az Inytv. közt. Elég, ha csak a határozat kiegészítésének lehetőségére gondolunk, melyre vonatkozó szabályok mind az Inytv.-ben (54. §) mind a Ket.-ben (81/B. §) fellelhetők. A Ket. szerint nincs helye a határozat kiegészítésének, ha a döntés jogerőre emelkedésétől számított egy év már eltelt, míg az Inytv. ilyen rendelkezést nem tartalmaz. A gyakorlatban felmerült a kérdés, hogy van e helye a jogerőre emelkedéstől számított egy éven túl kiegészíteni az ingatlanügyi hatóságnak a határozatát. Sajnos az ítélkezési gyakorlat sem tudott még egyértelműen állást foglalni a kérdésben a Kfv.IV.37. 087/2009/9. számú (LB-H-KJ-2009-653) és a Kfv.III.37.050/2009/6. számú (LB-H-KJ-2009-632) határozatok ellentétesen döntöttek.

4. Az Áe. és a Ket. kapcsolata

Az ügyek elhúzódása sok esetben azt is jelenti, hogy az eredetileg még az Áe. (az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény) hatályon kívül helyezése, 2005. november 1. előtt indult, de a bíróság által elrendelt megismételt eljárásokban is az Áe. szabályait alkalmazzák. A Ket. egyértelműen kimondja, hogy rendelkezéseit a hatálybalépése után indult és a megismételt eljárásokban is alkalmazni kell [Ket. 171. § (1) bekezdés].

Megismételt eljárásban nem egyértelmű, hogy mit kell az eljárás megindításának tekinteni, az eredeti kérelem iktatásának időpontját, vagy a megismételt eljárás megkezdésének (az eljárás megismétlését elrendelő bírósági ítéletnek illetve a másodfokú határozatnak az elsőfokú hatósághoz érkezésének) napját, pedig az eljárás megindításának – amint azt később látni fogjuk – kiemelkedő jelentősége van az alkalmazandó jog szempontjából.

5. Egyéb lényeges jogszabályok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban

A fent említetteken kívül alkalmazandó a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.), a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Földtv.) vagy a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) éppúgy, mint a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény, illetve annak végrehajtási rendelete [16/1997. (III. 5.) FM rendelet].

Nehéz lenne összegezni, hány jogszabályt kell figyelembe venni az ingatlanügyi hatóságoknak. A jogszabályi sokszínűség önmagában persze még nem jelentene problémát. Az már azonban sokkal inkább, ha a jogszabályok nem egyértelműek, párhuzamosan szabályoznak egyes kérdéseket, és az ellentmondásokat a jogalkalmazóknak kell feloldani.

II. Néhány jellemző eset az ítélkezési gyakorlatból

1. A Ptk. és a Földtv. rangsora az előhaszonbérlet vonatkozásában

Párhuzamos szabályozás nem csak eljárási, hanem anyagi jogi rendelkezések tekintetében is felbukkan. Az előhaszonbérletre vonatkozó szabályokat pl. mind a Ptk., mind a Földtv. tartalmaz. A Ptk. a közös tulajdon szabályai közt a tulajdonostársaknak biztosít elővásárlási jogot [145. § (2) bek.], míg a Földtv. a volt haszonbérlőnek, illetve a helyben lakó szomszédnak vagy a helyben lakónak, ebben a sorrendben ad előhaszonbérletre lehetőséget [Földtv. 21. § (1) bek. a)–c) pont]. Egyik jogszabály sem rendelkezik a más törvényben szabályozott előhaszonbérleti jogok elsőbbségéről. A haszonbérleti jogviszony földhasználati nyilvántartásba történő feltüntetése kapcsán ezért az ingatlanügyi hatóságoknak, illetve végső soron a Legfelsőbb Bíróságnak kellett erről dönteni. A Legfelsőbb Bíróság a Kfv.III.37.601/2009/6. számú (LB-H-KJ-2010-150) felülvizsgálati határozatban kimondta, hogy a Ptk. szerint a tulajdonostársat megillető előhaszonbérleti jog megelőzi a Földtv. rendelkezésein alapuló előhaszonbérleti jogot. Ez a döntés azért kritizálható, mert figyelmen kívül hagyja a korábban már hivatkozott „lex specialis derogat legi generali” elvet, és az általános szabályt kifejezett jogszabály rendelkezés nélkül a speciális rendelkezés elé helyezi, ami több mint különös.

2. Egyes jogszabályi rendelkezések alkalmazása a norma hatálybalépése előtt kötött szerződésekre

A vállalkozót az építési szerelési szerződés alapján megillető zálogjog

Egyes új szabályok hatálybalépésével felmerülő jogértelmezési nehézségeket jól szemlélteti a Ptk. időközben alkotmányellenesnek minősített és a 35/2010. (III. 31.) AB határozattal megsemmisített 402. § (2) és (3) bekezdésének alkalmazásával kapcsolatosan kialakult gyakorlat. A Ptk. 402. § (2) bekezdése szerint a vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon – díjkövetelése erejéig – jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre; az ezzel ellentétes rendelkezés semmis. Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni, az ennek elmulasztásából származó kárért felelős. A (3) bekezdés kimondja, hogy a (2) bekezdés alkalmazása szempontjából a megrendelő tulajdonát képező ingatlannak kell tekinteni azt az ingatlant is, amelynek tulajdonosával való viszonyában a megrendelőnek vagy a megrendelőhöz való viszonyában a tulajdonosnak többségi befolyása (685/B. §) áll fenn, illetve amelynek tulajdonosa és a megrendelő ugyanazon jogi személy többségi befolyása alatt áll.

Elég a jogszabály szövegét elolvasni, és kérdések tucatja merül fel. Témánk szempontjából azonban a hatálybalépésnek van jelentősége. Egyes ügyekben ugyanis felvetődött, hogy alkalmazhatók-e az új rendelkezések a módosítás hatálybalépése (2007. július 7.) előtt megkötött szerződésekre is, ha a kérelem a hatálybalépés után érkezett az ingatlanügyi hatósághoz. A Kfv.IV.37.289/2009/4. számú ítélet (LB-H-KJ-2009-1071) kimondta, hogy a Ptk. 402. § (2) és (3) bekezdését a jogszabály hatálybalépése előtt megkötött szerződésekre is alkalmazni kell.

Ez első pillantásra contra legem jogalkalmazásnak tűnhet, hiszen a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 12. § (2) bekezdése szerint a jogszabály a kihirdetését megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, és nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé. Nem is tesz ilyet a jogalkotó, csupán nem rendelkezett arról, hogy a módosítással a Ptk.-ba iktatott rendelkezéseket lehet-e, kell-e alkalmazni a hatálybalépése előtt megkötött szerződésekre is?

A módosító rendelkezéseket tartalmazó, a vállalkozói körbetartozások mérséklése céljából történő törvénymódosításokról szóló 2007. évi LXXVIII. törvény 4. § (1) bekezdése szerint a törvény a kihirdetését követő nyolcadik napon lép hatályba, rendelkezéseit a hatálybalépése után benyújtott felszámolási kérelmekre, továbbá megkezdett közbeszerzésekre, közbeszerzési eljárások alapján megkötött szerződésekre, tervpályázati eljárásokra és az azokkal kapcsolatban kérelmezett, kezdeményezett vagy hivatalból indított jogorvoslati eljárásokra, illetőleg kérelmezett békéltetési eljárásokra kell alkalmazni.

Nyilván nem lehetett a jogalkotó célja a vállalkozót az építési szerelési szerződés alapján megillető zálogjog bevezetésével, hogy visszamenőlegesen, a hatálybalépés előtt kötött szerződésekre állapítson meg zálogjogot, azonban az egyértelmű hatályba léptető rendelkezés hiánya lehetővé tette ilyen gyakorlat kialakulását.

Termőföldcsere

Hasonló problémák keletkeztek a Földtv. 2008. évi XXXVI. törvénnyel történő módosításának hatálybalépésekor (2008. augusztus 1.) is. A 2008. évi XXXVI. törvény a termőföldcsere ügyletek szabályait szigorította. Előírta, hogy termőföldet csak termőföldre lehet cserélni, és egyéb korlátozásokat is bevezetett. A hatálybalépésről a 2. § rendelkezett, kimondva, hogy a törvény a kihirdetést követő második hónap első napján lép hatályba.

Előfordult olyan eset, hogy a szerződéskötésre még a módosítás hatálybelépése előtt került sor, termőföldet cseréltek ingó dologra. Ez a szerződéskötés időpontjában hatályos előírások szerint teljesen jogszerű volt. A tulajdonjog bejegyzési kérelem földhivatali benyújtására a törvényes előírásoknak megfelelően 30 napon belül, de a módosítás hatálybalépése után került sor. Az ingatlanügyi hatóságok megtagadták a tulajdonjog bejegyzését, mert a kérelem előterjesztésének időpontjában már hatályban volt a módosítás, amelynek figyelembevételével a kérelem már nem volt teljesíthető [lásd Kfv.IV.37.339/2009/4. számú (LB-H-KJ-2010-42) jogeset]. Az elutasítás oka gyakorlatilag az volt, hogy a benyújtott szerződés nem termőföldek cseréjéről rendelkezett, amely a szerződéskötés időpontjában még megengedett és jogszerű volt, de az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításának időpontjában hatályos rendelkezések szerint erre már nem volt lehetőség. Termőföldet csak termőföldre lehetett cserélni, sőt további szigorú szabályokat is be kellett tartani. Mindez azt eredményezte, hogy a szerződés anélkül vált bejegyzésre alkalmatlanná, hogy a Földtv.-t módosító jogszabály kifejezetten kimondta volna, hogy a hatálybalépése előtt megkötött szerződésekre is alkalmazni kellene az új szabályokat.

Az Inytv. 44. § (1) bekezdésének hatása a kérelmek elbírálására

A jogszabályoknak a hatálybalépésük előtt kötött szerződésekre történő alkalmazását részben az Inytv. 44. § (1) bekezdésének 2006. január 1-jétől hatályos rendelkezése okozza. Az első mondat kimondja, hogy a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. E rendelkezés értelmezése, ha csak tisztán eljárási szabályokat tartalmazna az Inytv., nem okozhatna gondot. Egyszerűen azt az egyébként is érvényesülő jogelvet rögzítené, hogy az eljárásra a megindítás időpontjában hatályos eljárási szabályokat kell alkalmazni. Mivel azonban maga az Inytv. is tartalmaz anyagi jogi rendelkezéseket, és adott esetben az egyéb anyagi jogi szabály alkalmazhatóságának kezdő időpontja sem egyértelmű, előfordulhat az, hogy hosszas bizonytalanság után olyan gyakorlat alakul ki, amely szerint az ingatlanügyi hatóságok a kérelem előterjesztésének időpontjában fennálló eljárási és anyagi jogszabályok alapján vizsgálják, hogy a kérelem megfelel-e a jogszabályi előírásoknak. Ez okozza, hogy a kérelem vizsgálatakor olyan rendelkezések betartását várják el, melyek a szerződéskötéskor még nem voltak hatályban. A Legfelsőbb Bíróság szerint annak ellenére, hogy a 44. § (1) bekezdése az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló rendelkezések között található, nem tesz különbséget az eljárási, illetve anyagi jogi természetű jogszabályok alkalmazása között, ezért a szerződés bejegyzésre alkalmas voltát a benyújtás napján hatályos eljárási és anyagi(!) jogszabályi rendelkezések figyelembevételével kell elbírálni.

III. A Pp. 339/A. § értelmezése közigazgatási perekben

További érdekes következtetésekre adhat alapot, ha az Inytv. 44. § (1) bekezdéséhez hozzáolvassuk a Pp. 339/A. §-át is, amely kimondja, hogy a bíróság a közigazgatási határozatot – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – a meghozatalakor hatályban volt jogszabályok és fennálló tények alapján vizsgálja felül.

A Pp. 339/A. § alkalmazásával kapcsolatosan kollégiumi véleményt tett közzé a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma. A 2007. évi konzultációs értekezleten megvitatott kérdésekről szóló 1/2007. KK vélemény vizsgálta az alábbi kérdéseket: Miként kell értelmezni azt a Pp. 339/A. §-ában meghatározott szabályt, hogy a bíróság a határozat meghozatalakor fennálló tények alapján vizsgálja felül a közigazgatási határozatot? A közigazgatási határozat meghozatalának időpontjában objektíve meglévő vagy a közigazgatási hatóság rendelkezésére álló tények minősülnek-e a határozat meghozatalakor fennálló tényeknek? Amennyiben a közigazgatási per során olyan új tényekre, körülményekre hivatkozik a felperes, melyek nem álltak a hatóság rendelkezésére a döntésének meghozatala során, azonban ezek a tények a döntés meghozatalakor is fennálltak, akkor ezeket a tényeket a bíróság figyelembe veheti-e és értékelheti-e a közigazgatási perben? Kell-e a bíróságnak vizsgálnia azt, hogy a felperes által hivatkozott új tények milyen okból (például a felperes mulasztása, iratok előkerülése, mástól való beszerzése) nem álltak a hatóság rendelkezésére?

A Pp. 339/A. §-a értelmében a bíróság a közigazgatási határozatot – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – a meghozatalakor hatályban volt jogszabályok és a közigazgatási eljárás megindításakor fennálló tények alapján vizsgálja felül.

A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 6. §-ának (1) bekezdése szerint a közigazgatási hatósági eljárásban az ügyfél köteles jóhiszeműen eljárni.

Ket. 50. §-a szerint a hatóság köteles a döntéshozatalhoz szükséges tényállást tisztázni. Ha ehhez nem elegendőek a rendelkezésre álló adatok, hivatalból vagy kérelemre bizonyítási eljárást folytat le. Bizonyíték különösen: az ügyfél nyilatkozata, az irat, a tanúvallomás, a szemléről készült jegyzőkönyv, a szakértői vélemény, a hatósági ellenőrzésen készült jegyzőkönyv és a tárgyi bizonyíték.

A hatóság döntését az általa ismert, a rendelkezésére álló tényekre alapítottan hozza meg. Ha a hatóság az ügy érdemi eldöntésére kiható módon a tényállás tisztázási kötelezettségének nem tesz eleget, s ez a hiányosság a bírósági eljárásban sem orvosolható, erre irányuló kereset alapján a döntése hatályon kívül helyezésének van helye (Legfelsőbb Bíróság KK 31. szám alatt közzétett állásfoglalás).

A bíróságnak – erre irányuló kérelem esetén – vizsgálnia és értékelnie kell azokat a tényeket, adatokat, bizonyítékokat is, amelyek a hatóság előtt nem voltak ismertek, de a döntés meghozatalakor fennálltak, és az ügy elbírálása szempontjából lényegesek, természetesen csak akkor, ha a közigazgatási hatóság a tényállás felderítése érdekében a rendelkezésre álló adatokat figyelembe vette és bizonyítást folytatott le. A bíróság az ügy érdemi elbírálásához szükséges bizonyítást a perben a Pp. 164. §-a és 336/A. §-a figyelembevételével lefolytathatja, és ennek eredményeként hozhat döntést a 339. § alkalmazásával.

Ez az értelmezés azért alkalmazható korlátozásokkal ingatlan-nyilvántartási ügyekben, mert az ingatlanügyi hatóság kizárólag a kérelmet és az alapul szolgáló okiratokat vizsgálhatja, ezen túlmenő bizonyításra általában nincs lehetőség.

Ráadásul a vizsgálat terjedelmét korlátozza az Inytv. 7. § (1) bekezdésében szabályozott rangsor elve is. E szerint az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – e törvény eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték [Inytv. 7. § (1) bek.]. A ranghely elvéből a bírói gyakorlat szerint az is következik, hogy a későbbi ranghellyel rendelkező eljárásban benyújtott okiratokat nem lehet figyelembe venni a korábban iktatott ügyben.

Gyakran előfordul pedig, hogy a bejegyzett jogosulttal kötött mind alakilag, mind tartalmilag megfelelő, bejegyzésre alkalmas szerződés alapján kérik a bejegyzést. Az ingatlan-nyilvántartási eljárással párhuzamosan azonban folyik egy polgári per melyben született ítéletből megállapítható, hogy a bejegyzett jogosultat a bejegyzés ellenére nem is illeti meg a bejegyzett jog. A jogerős ítélet persze később kerül a földhivatalhoz, mint az eredeti kérelem, így a ranghelye csak későbbi lehet. Mit kell ilyenkor tennie az ingatlanügyi hatóságnak? Elutasítani a bejegyzési kérelmet az Inytv. 51. § (1) bekezdése alapján azzal az indokkal, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvalóan érvénytelen, hiszen az ott feltüntetett személyt a bejegyzés ellenére sem illeti meg az a jog, amelyre a szerződés vonatkozik, vagy teljesítenie kell a bejegyzést, mert a kérelem ranghelyén folyó eljárás okirataival minden rendben van, ha az ítélet tartalmát nem vesszük figyelembe.

A Kfv.III.37.144/2008/4. számú (LB-H-KJ-2009-79) felülvizsgálati határozat pl. megállapította, hogy a jogszabály erejénél fogva az állam tulajdonába került ingatlan bejegyzett tulajdonosa nem ruházhatja át a tulajdonjogot, ezért a tulajdonjog bejegyzési kérelmet elutasította gyakorlatilag azzal az indokkal, hogy a jogszabály erejénél fogva bekövetkező tulajdonjog átszállást köteles figyelembe venni. Ez a döntés talán alkalmas lehet analógiával történő alkalmazásra, bár itt az Inytv. 3. § (4) bekezdésén alapult a döntés, amely kimondja, hogy törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti.

Másik ügyben [Kfv.IV.37.172/2007/7. szám (LB-H-KJ-2007-197)] kimondta a Legfelsőbb Bíróság, hogy a nyilvánvaló érvénytelenség esetköre elsősorban akkor alkalmazható, ha az okirat és valamely jogszabály összevetéséből egyértelmű jogszabályba ütközés ténye állapítható meg. E szigorú értelmezést követve tehát nem veheti figyelembe az ingatlanügyi hatóság azt a körülményt, hogy a kérelem iktatását követően hozott jogerős ítélet szerint a bejegyzett jogosult jogszerzése érvénytelen, mert ennek jogkövetkezményeit külön eljárásban kell levonni. Ezt a kérdést persze nem a jogalkalmazóknak, hanem a jogalkotónak kellene megnyugtatóan rendezni.

IV. Hatályon kívül helyezést elrendelő végzés elleni
bírósági jogorvoslat

A Ket. hatálybalépésével összefüggésben ingatlan-nyilvántartási ügyekben is komoly problémát okozott az a kérdés, hogy van-e bírósági felülvizsgálatnak helye olyan másodfokú határozattal szemben, amely megsemmisíti az elsőfokú hatóság határozatát, és új eljárásra utasítja az elsőfokú szervet?

A Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatok 2007. évi 3. számában tette közzé ezzel kapcsolatos véleményét: „A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 71. §-ának (1) bekezdése alapján az ügy érdemében a hatóságnak határozatot, az eljárás során eldöntendő egyéb kérdésekben végzést kell kibocsátania. A 105. § (2) bekezdése szerint, ha a másodfokú döntés meghozatalához nincs elég adat, vagy a tényállás további tisztázása szükséges, a fellebbezés elbírálására jogosult szerv a döntés megsemmisítése mellett az ügyben első fokon eljáró hatóságot új eljárásra utasíthatja.

A Ket. 105. § (6) bekezdés alapján a határozat ellen irányuló fellebbezést határozattal, a végzés ellen irányuló fellebbezést végzéssel kell elbírálni. Tehát a másodfokú hatóság az elsőfokú hatóságnak az ügy érdemében hozott határozata ellen benyújtott fellebbezés elbírálása során mindig határozati alakban dönt, akkor is, ha az elsőfokú hatóság határozatát helybenhagyja, megváltoztatja, vagy a döntést megsemmisíti és új eljárás lefolytatására utasítja az elsőfokú hatóságot [Ket. 105. § (1) bekezdés].

Ennek megfelelően a Ket. 109. § (1) bekezdése és az 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 339. § (1) bekezdése szerint is bírósági felülvizsgálatnak van helye a másodfokú hatóságnak az elsőfokú hatóság határozatát megsemmisítő és új eljárásra utasító határozata ellen.

A felülvizsgálat tárgya a megsemmisítő és az új eljárásra utasító rendelkezés, valamint annak indokolása. A felperes hivatkozhat tehát arra, hogy a megsemmisítés feltételei nem álltak fenn, nem jogszerű az új eljárásra utasítás, tévesek a megismételt eljárásra adott iránymutatások stb. [Ket. 109. § (4) bekezdése]. A kereset alapossága esetén a megsemmisítő határozatot hatályon kívül kell helyezni, és amennyiben elbírálatlan fellebbezés maradna, a másodfokú hatóságot új eljárásra kell kötelezni. Nem zárható ki olyan eset sem, hogy a másodfokú hatóság tévesen, jogorvoslati kérelem hiányában járt el, ilyenkor az új eljárásra kötelezést mellőzni kell.”

Egyértelmű tehát, hogy a földhivatalnak az első fokú határozatot megsemmisítő és új eljárást elrendelő végzése ellen helye van bírósági jogorvoslatnak.

V. A hatóság által ügyfélnek tekintett, fellebbezésre
egyébként nem jogosult perindítási joga

Szintén bizonytalanságot okozott az ítélkezési gyakorlatban, hogy mi a teendő akkor, ha a közigazgatási eljárásban a másodfokú hatóság a fellebbezőt tévesen tekinti ügyfélnek, és a fellebbezést érdemben elbírálja. Kell-e emiatt feltétlenül kereshetőségi joggal rendelkező személynek minősíteni a fellebbezőt? Az ügyfél fogalmat az ingatlan-nyilvántartási eljárásban egyébként nagyon szigorúan és szűken értelmezik a bíróságok, kizárólag az azonos ranghelyen folyó eljárásban érintetteket tekintik fellebbezésre jogosult ügyfélnek. Aki későbbi ranghelyen szereplő ügyben érdekelt, az nem fellebbezhet a korábbi ranghelyen folyamatban lévő ügyben.

A Bírósági Határozatok 2005. évi 3–4. számában közzétett Kollégiumi Vélemény az alábbiakat tartalmazza a témában:

„A kérdéssel a 2/2004. KJE számú jogegységi határozat is foglalkozik. A jogegységi határozat IV. pontja szerint a közigazgatási perben a perindítási jogosultság feltétele a fél jogképessége, továbbá az, hogy az eljárás alapjául szolgáló ügy a fél jogát, vagy törvényes érdekét érintse. A fél érintettsége a kereshetőségi jogban (perbeli legitimáció) valósul meg. A kereshetőségi jog közvetlen érintettséget, meghatározott érdekeltségi kapcsolatot feltételez (pl. építési ügyben a szomszéd kereshetőségi joga annak a jogszabálysértésnek a vitatására terjed ki, amely jogát, vagy törvényes érdekét közvetlenül érinti). A kereshetőségi jog (perbeli legitimáció) alapvetően anyagi jogi kérdés, a félnek a vitában való anyagi jogi érdekeltségére vonatkozik és így a jogvita érdeme körében bírálható el, hiánya a kereset ítélettel való elutasítását eredményezi.

Az ügyfél perindítási joga tehát nem jelent egyben kereshetőségi jogot is, sőt erre irányuló kérelem alapján a bíróság azt is megállapíthatja, hogy a közigazgatási szerv tévesen minősítette ügyfélnek a fellebbezőt. Ezt azonban ítélettel kell megállapítani és nincs helye a keresetlevél Pp. 130. § (1) bekezdés g) pontja alkalmazásával történő idézés kibocsátása nélküli elutasításának, illetve a Pp. 157. § a) pontja alapján a per megszüntetésének.”

A Kollégiumi Véleményből az a következtetés vonható le, hogy nem feltétlenül van kereshetőségi jog annak, akit az ingatlanügyi hatóság ügyfélnek tekint. Ezt minden esetben külön vizsgálnia kell a bíróságnak.

A fentiekhez mindenképpen hozzá kell fűzni, hogy ingatlan-nyilvántartási eljárásban az az érdekelt, akinek az ingatlanügyi hatósági határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését [Inytv. 55. § (2) bek.], és csak a kézbesítést követően terjeszthető elő fellebbezés. A kézbesítési kérelem hiányában a fellebbezés elbírálása adott esetben lényeges eljárási szabálysértésnek minősülhet.

VI. A Legfelsőbb Bíróság társasházi közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos döntései

Rendkívül érdekes és hétköznapinak nem tekinthető indokolással születtek ítéletek a társasházi közös tulajdon társasház-közösség általi elidegenítése tárgyában. Ugyan a probléma már nem létezik, mert a társasházi törvény vonatkozó rendelkezései kiegészültek, és az Inytv. is módosításra került, de mindenképpen érdemes szót ejteni erről a témáról.

A közös tulajdonban álló ingatlanrészek elidegenítését a közösség által a Ttv. 3. § (2) bekezdése tette lehetővé. Ez a jogszabályhely kimondta, hogy az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Azonos tartalmú rendelkezést már a korábbi társasházi törvény (1997. évi CLVII. törvény) is tartalmazott.

E lehetőséggel a társasházak éltek is, és 2/3-os közgyűlési határozatok alapján próbálták önálló ingatlanná alakítani és eladni az erre alkalmas közös részeket, többnyire az épület padlásterét. A bejegyzésnél több kevesebb sikerrel jártak, attól függően, hogy melyik földhivatal, illetve bíróság járt el az ügyben.

A Legfelsőbb Bíróság először a BH 2008/282. sz. alatt közzétett döntésben foglalkozott az üggyel. Ezt követően még két felülvizsgálati határozatot tettek közzé, teljesen azonos indokolással. A Legfelsőbb Bíróság a következőket mondta ki:

„A Ttv. 10. § (3) bekezdése szerint amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok 4/5-e egyetért, és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától – illetve írásbeli szavazás esetén a 4/5-ös szavazási arány elérésétől – számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

A Ttv. 3. § (2) bekezdése kimondja, hogy az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.

A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

Az iratokból megállapíthatóan a felperes társasház alapító okirata felhatalmazást adott arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható.

Tartalmazza, hogy ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. Ennek megfelelően került sor az alapító okirat módosítására oly módon, hogy a negyedik emeleti tetőtér, valamint a közös tulajdonból 2192/10000 tulajdoni hányad oly módon kerül kialakításra, hogy az a külön tulajdonú részek közé kerül. Ennek alapján került sor a társasház-közösség – mint eladó – részéről adásvételi szerződés megkötésére a R. Kft.-vel, mint vevővel. Azonban sem az alapító okirat módosítást, sem az adásvételi szerződést egyes tulajdonostársak nem írták alá.

A Magyar Köztársaság Alkotmányának 9. § (1) bekezdése szerint Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú, és egyenlő védelemben részesül.

Az Alkotmány 13. § (1) bekezdése kimondja, hogy a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

Az Alkotmány 8. § (2) bekezdése értelmében a Magyar Köztársaságban az alapvető jogokra és kötelességekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvető jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja.

A Ptk. 3. § (1) bekezdése szerint a törvény védi a tulajdonnak az Alkotmányban elismert valamennyi formáját. Ennek megfelelően – mint a tulajdonjog részjogosítványát – szabályozza a Ptk. 112. § (1) bekezdése a rendelkezési jogot; eszerint a tulajdonost megilleti az a jog, hogy tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon.

Ennek megfelelően mondja ki a Ptk. 117. § (1) bekezdése, hogy a tulajdonjogot átruházással – ha a törvény kivételt nem tesz – csak a dolog tulajdonosától lehet megszerezni.

Az idézett alkotmányos szabályokra figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy a társasház tulajdonostársainak tulajdonjoga alkotmányos módon nem korlátozható olyan mértékben, hogy a Ttv. 3. § (2), illetve 10. § (3) bekezdése alapján a tulajdonukkal való rendelkezés jogától legyenek megfosztva.

A társasházi közösségek – mint tulajdonosi közösségek – működtetéséhez fűződő érdek nem indokolhat olyan aránytalan mértékű beavatkozást a tulajdonostársak tulajdonjogába, amely annak egyik leglényegesebb részjogosítványát, a rendelkezési jog gyakorolhatóságát vonná kétségbe.

A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a rendelkezési jog gyakorlása körében a Ptk. 117. § (1) bekezdéséhez mérten a Ttv. rendelkezése lex specialisnak nem tekinthető, ezért nem értelmezhető úgy, hogy az a tulajdonostársak Alkotmányban biztosított tulajdonhoz való jogát aránytalanul korlátozhassa.

A kifejtettekre figyelemmel az alperes jogszerűen járt el, amikor – a felperes, illetve a R. Kft. kérelme alapján eljárva – egyes tulajdonostársak aláírásának hiányában a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének feljegyzésére nem látott lehetőséget.

Ezzel szemben téves jogi álláspontra helyezkedett az elsőfokú bíróság, amikor önmagában a Ttv. rendelkezéseinek értelmezésével arra a következtetésre jutott, hogy amennyiben a tulajdonostársak helyett az önálló ingatlanként kialakítható, közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítésének jogát meghatározott többséggel a közösség gyakorolja, az azt alá nem író tulajdonostársak akarat-nyilatkozata hiányában az ingatlan-nyilvántartásba átvezethető.

A Ttv. hivatkozott elidegenítéssel kapcsolatos rendelkezése csak az Alkotmány, illetve a Ptk. rendelkezéseivel együttesen értelmezve, a tulajdon alkotmányos védelme elvének tiszteletben tartásával alkalmazható.”

A határozatban nem csak az szokatlan, hogy konkrét ügyben az Alkotmány rendelkezéseit hívja fel a bíróság, hanem az, hogy az Alkotmánybíróság megvizsgálta a Ttv. hivatkozott rendelkezéseinek alkotmányosságát, és azokat nem semmisítette meg [588/E/2003. AB határozat és a 3/2006. (II. 8.) AB határozat].

De meglepő az az álláspont is, miszerint a Ttv. egyes rendelkezései a Ptk.-hoz képest nem tekinthetők speciális szabálynak. Nem szorul különösebb magyarázatra, hogy a magánjog legátfogóbb és legáltalánosabb szabályozását a Ptk. adja. A Ptk.-hoz képest minden személyi és vagyoni viszonyokat magánjogi jelleggel szabályozó jogszabály speciálisnak tekinthető.

A kialakult gyakorlat olyannyira felkeltette a jogalkotók érdeklődését is, hogy más ügyekben nem tapasztalható gyorsasággal módosították az Inytv.-t és kimondták, hogy bejegyezhető a társasház-közösség elidegenítésre vonatkozó megfelelő határozata alapján a változás az ingatlan-nyilvántartásba.

VII. Az ingatlan-nyilvántartási törlési perek

Számos jogalkalmazási kérdés merült fel az Inytv. törlési perekre vonatkozó 62–63. §-aival kapcsolatosan.

A törlési perek szabályai alapján az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására van lehetőség abban az esetben, ha a bejegyzés érvénytelen. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés akkor lehet érvénytelen, ha az alapul szolgáló jogügylet (általában szerződés) érvénytelen. Az érvénytelenség egyik jogkövetkezménye (az érvényessé nyilvánítás mellett) a szerződéskötés előtt fennállott helyzet, azaz az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása [Ptk. 237. § (1) bek.]. A téma rendkívül érzékeny, hiszen nem egy esetben előfordult, hogy az ingatlan átruházására már többször is sor került, és a láncolatban csak a legelső ügylet volt érvénytelen, az azt követő szerzők jóhiszeműen, ellenérték fejében az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva szereztek jogot az ingatlanra. Ezen ügyletek érvénytelenségét tehát csupán az okozta, hogy a szerződéses láncolat elején volt egy érvénytelen jogügylet, amely persze a későbbi jogszerzések érvénytelenségét is okozta. Lehetséges-e ilyen esetben a jóhiszemű jogszerző javára bejegyzett jog törlése az ingatlan-nyilvántartásból?

Az ingatlan-nyilvántartási perekkel kapcsolatos további kérdésként merült fel, hogy indíthat-e olyan személy törlési pert, akinek soha nem volt bejegyzett joga, de ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerezte a tulajdonjogot. Az sem egyértelmű, hogy mi a helyzet az elővásárlási jog megsértése esetén. Kérheti-e a bejegyzés törlését az elővásárlásra jogosult arra hivatkozva, hogy a szerződés nem a tulajdonos és a bejegyzett jogosult közt jött létre, hanem az elővásárlási jog gyakorlása miatt a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult közt? Nehézséget okozott a törlési per megindítására vonatkozó határidők értelmezése és az Inytv. egyes rendelkezései egymáshoz való viszonyának értelmezése is.

A téma jelentőségét és a szabályozás problémáit mi sem mutatja jobban, mint az, hogy az Alkotmánybíróság is több határozatában foglalkozott az Inytv. vonatkozó rendelkezéseivel. A 80/2006. (XII. 20.) AB határozat és az 51/2009. (IV. 28.) AB határozat az Inytv. 5. §-ának (mely alapelvi szinten egészíti ki a törlési perek szabályait) és perindítási határidőkre vonatkozó 63. §-ának egyes rendelkezéseit alkotmányellenesnek találta és megsemmisítette.

Az Inytv. törlési perekre vonatkozó jelenleg hatályos rendelkezései az alábbiak:

62. § (1) Keresettel kérheti a bíróságtól

a) a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész,

b) a bejegyzés törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott,

c) a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett.

(2) Keresetindításnak az (1) bekezdés b) és c) pontja alapján akkor van helye, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg.

63. § (1) Az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot, vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.

(2) Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani.

A Legfelsőbb Bíróság az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás érdekében az ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről szóló 2/2005. (VI. 15.) PK véleményben fejtette ki részletesen álláspontját, mert a bírói gyakorlatban bizonytalanság volt észlelhető abban kérdésben, hogy az ingatlanátruházási szerződések érvénytelenségének megállapítása és a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása iránt indított perek miként viszonyulnak az ingatlan-nyilvántartási (mindenekelőtt a bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési) perekhez.

A 2/2005. (VI. 15.) PK vélemény szerint

„1. Ha érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy az ingatlan tulajdonjogát jóhiszemű szerzőre ruházza át, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására csak akkor van lehetőség, ha fennállnak a törlési per feltételei.

2. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 63. § (2) bekezdésében foglalt határidőket a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozatnak az eredeti jogosult részére történt kézbesítésétől, illetve a jognak a közvetlen szerző javára történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől kell számítani.

3. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos az 1959. évi IV. törvény 116. § (1) bekezdése alapján nem igényelheti tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási feltüntetését, ha tulajdonszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásba más jóhiszemű személy tulajdonjogát bejegyezték, vagy annak a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme őt rangsorban megelőzi.”

A 2/2005. (VI. 15.) PK vélemény elérte célját. A közzétételét (Bírósági Határozatok 2005. évi 9. szám.) követően a kifejtett elvek érvényesülni kezdtek a gyakorlatban.

Bizonyos kérdésekben azonban maradtak még bizonytalanságok. Ilyen a perindításra jogosultság kérdése. A 2/2005. (VI. 15.) PK vélemény szerint ingatlan-nyilvántartási érdekeltség hiánya esetén a szerződésben nem részes, de anyagi jogi (Ptk. szerinti – a Szerk. –) érvénytelenségi per indítására jogosult személy törlési keresetet nem terjeszthet elő; a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés vagy más jogcím érvénytelenségének megállapítását követően a törlési pert valamelyik érvénytelenül szerződő fél vagy az ügyész indíthatja meg.

Először a jogirodalomban jelentek meg olyan álláspontok, amelyek szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlésének elrendelése közvetlenül a Ptk. rendelkezésein is alapulhat (lásd Dr. Kovács László: Feszültségi pontok a tulajdonjog és az ingatlan-nyilvántartás szabályainak találkozásánál, Magyar Jog 2009-es évfolyam 8. szám).

Ez a nézet azért izgalmas, mert lehetővé teszi, hogy olyan az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerző vagy tulajdoni igényt támasztó (pl. elővásárlási jog gyakorlásával tulajdoni várományt szerző) személyek kérjék az érvénytelen bejegyzés törlését, akik egyébként az Inytv. szerint törlési per indítására nem jogosultak, mert nem rendelkeznek ingatlan-nyilvántartási érdekeltséggel.

E felfogást tükrözi a Szegedi Ítélőtábla Pf.II.20.455/2009/2. számú (SZIT-H-PJ-2009-153) ítélete, melyben ingatlan-nyilvántartáson kívül házastársi vagyonközösség címén tulajdonjogot szerző, egyébként korábban az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő felperes kérelmére rendelte el a bejegyzések törlését és a felperes tulajdonjogának bejegyzését a bíróság. Hasonló álláspont olvasható ki a Szegedi Ítélőtábla Pf.II.20.359/2009/5. számú (SZIT-H-PJ-2009-126) ítéletéből is, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba soha be nem jegyzett elővásárlásra jogosult indított. A bíróság a kereset alapján elrendelte a bejegyzés törlését és az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának bejegyzését kizárólag a Ptk. alapján ingatlan-nyilvántartási érdekeltség hiányában is.

De, hogy ne csak a Szegedi Ítélőtábla döntéseit említsük, figyelmet érdemel a Győri Ítélőtábla Pf.II.20.429/2009/4. számú (GYIT-H-PJ-2010-10) ítélete is. Ebben az ügyben ugyanazt az ingatlant kétszer adták el. Az első vevő még a második szerződés megkötését megelőzően birtokba lépett, de nem kérte a tulajdonjogának bejegyzését, így arra nem is került sor. A második vevő tudva az első szerződés létéről bejegyeztette tulajdonjogát. A Győri Ítélőtábla elrendelte a második vevő tulajdonjogának törlését és az első vevő tulajdonjogának bejegyzését kimondva, hogy az ingatlan többszöri eladása, a Ptk. 117. § (4) bekezdésére alapított perlés esetén az első vevő nem az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott törlési keresetet terjeszt elő, és a Ptk. kifejezett törvényhelye által védett joga bejegyzetlensége folytán a törlési kereset előterjesztése feltételeit nem is teljesítheti. Így az ilyen perben nem kell vizsgálni, hogy az érvénytelenségre alapított törlési per Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott feltételei fennállnak-e. Az Inytv. dologi jogi szabályai közül csak az 5. § (4) bekezdése kritériumait kell szem előtt tartani, azaz kizárólag a második vevő jóhiszeműsége – az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot – lehet a törlés akadálya.

Úgy tűnik tehát, hogy az ítélkezési gyakorlat kezdi áttörni, de legalábbis feszegetni a 2/2005. (VI. 15.) PK véleményben megfogalmazott elvet, miszerint törlési per csak ingatlan-nyilvántartási érintettség esetén indítható.

Ez már csak azért is indokolt lehet, mert nem minden esetben van ingatlan-nyilvántartási érintettség, mikor helye lenne törlési pernek. Az ügyészt pedig semmi sem kötelezi perindításra.

A baj csak az, hogy a Legfelsőbb Bíróság felfogása és állandó gyakorlata szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlésére csak az Inytv. törlési perre vonatkozó szabályainak figyelembevételével van lehetőség. A Legfelsőbb Bíróság egyébként nem csak a 2/2005. (VI. 15.) PK véleményben foglalt állást a törlési perekkel kapcsolatos kérdésben, hanem az egyébként más jogkérdésről rendelkező 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat indokolásában is kifejti, hogy az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjog jogszerűtlen bejegyzésével az eladónak és a vevőnek okozott hátrány kiküszöbölésére az Inytv. 62. §-a szerinti kereset nem lehet alkalmas. A vevő (elővásárlásra jogosult – a Szerk. –) törlési per indítására nem jogosult, mert a 62. § (1) bekezdés a) pontja szerinti nyilvántartott joga nem volt.

VIII. A tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről az ingatlan-nyilvántartásba elővásárlásra jogosult vagy vételi jogot gyakorló személy egyoldalú kérelme alapján

A 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat kimondja, hogy az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. A közigazgatási bíróságok ítélkezésében következetesen érvényesül is a jogegységi határozatban közzétett elv.

Felmerült azonban az a kérdés a földhivatali gyakorlatban, hogy a vételi jog gyakorlása esetén is meg kell-e követelni az eladó ingatlantulajdonos bejegyzést engedő nyilatkozatát, vagy elegendő csupán a vételi jog közlésének igazolása. A Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.345/2009/3. számú (LB-H-KJ-2010-12) határozatában úgy foglalt állást, hogy a vételi jog gyakorlásával szerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges a bejegyzési engedély is, nem elegendő a vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozat szabályszerű közlésének igazolása.

Ez a döntés azért figyelemre méltó, mert az Inytv. vhr. 15. § (4) bekezdése szerint a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. Úgy tűnik tehát, hogy a bejegyzéshez nincs szükség bejegyzési engedélyre, csak a vételi jog gyakorlását közlő nyilatkozat kézbesítésének igazolására. E jogszabályhelynek az elővásárlásra vonatkozó rendelkezésekkel történő összevetéséből vonta le többek közt a 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat azt a következtetést, hogy elővásárlási jog gyakorlása esetén igenis szükséges a bejegyzési engedély, mert az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok közt az Inytv. vhr. nem tartalmaz a 15. § (4) bekezdésének rendelkezésével megegyező szabályt.

A 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat szerint „…a Legfelsőbb Bíróság elővásárlási jogról szóló PK 9. számú állásfoglalásának VIII. pontja szerint az elővásárlásra jogosultnak keresetében kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Jogilag védett érdekének a sérelme esetén az elővásárlásra jogosultnak kell a bírósághoz fordulnia és kérnie a törvényes helyzet helyreállítását. A polgári bíróságra tartozik – kontradiktórius eljárás keretében – annak eldöntése, hogy az elővásárlási jog fennáll-e, az a jogosultat illeti-e meg és jogszerűen gyakorolta-e e jogát. Ezeknek a kérdéseknek az elbírálása a földhivatal hatáskörét meghaladja és az esetek többségében annak a lehetősége sem áll fenn, hogy az elővásárlásra jogosult a földhivatali eljárásban okiratokkal igazolja az elővásárlási jog fennállását, e jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását. A földhivatalnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 75. §-ában foglaltaknak, mely szerint csatolnia kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni.

Ezt az álláspontot támasztja alá az Vhr. 14. és 15. §-ai-nak összevetése is. A 15. § (4) bekezdése meghatározza, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultja milyen módon igazolhatja az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatának a megtételét a kötelezett részére. Ilyen rendelkezést az elő- és visszavásárlási jogot szabályozó Vhr. 14. §-a nem tartalmaz. Amennyiben a jogszabály lehetővé kívánta volna tenni az elő- és visszavásárlási jog jogosultjának egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, a Vhr. 15. § (4) bekezdése szerinti rendelkezés itt sem lett volna mellőzhető.”

Ehhez képest mintha ezzel ellentétes lenne a Kfv.III.37.345/2009/3. számú felülvizsgálati ítélet indokolása, de arról az ingatlanügyi hatóságokat körlevélben tájékoztatták, így az a gyakorlatban várhatóan következetesen érvényesülni fog.

IX. Bejegyzési engedély bírósági ítélet alapján indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban

Az ítélkezési gyakorlat szerint akkor is meg kell követelnie az ingatlanügyi hatóságoknak a bejegyzési engedélyt, ha az eljárás bírósági ítéleten alapul. A Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37.199/2008/8. számú (LB-H-KJ-2009-341) felülvizsgálati ítélete kimondja, hogy a bírósági ítélet az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából általában csak a felek megállapodását pótolhatja, emellett azonban az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja szerint a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatára is szükség van a bejegyzési kérelem teljesítéséhez.

Maga az ítélet is utal az 1/2008. (V. 19.) PK véleményre, amely az ítéleten alapuló bejegyzés és a bejegyzési engedély kérdéskörével is foglalkozik. A PK vélemény III. pontja szerint „…az Inytv. 26. § (1) bekezdése értelmében ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre vagy megkeresésre kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, a (6) bekezdés rendelkezése szerint pedig a kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. A jogszabály – eltérően az 1972. évi 31. tvr. rendelkezésitől – az okirat szükségképpeni kellékeként írja elő a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát [Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pont]. A bejegyzési engedély – miként arra a Legfelsőbb Bíróság 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozatában rámutatott – egyoldalú címzett jogügylet.

Az Inytv. 26. § (8) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a bíróság bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján – annak jogerőre emelkedése után – megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt, míg a 34. § (1) bekezdése a megkeresés tartalmára az okiratok kellékeire vonatkozó szabályok alkalmazását rendeli azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a bíróság rendelkezése pótolja.

Miután a jogot engedő fél a bejegyzési engedély kiadásával a maga tevőleges szolgáltatásainak teljesítését befejezi (a továbbiakban csak az ingatlan-nyilvántartást kell az átruházott jog bejegyzésére alkalmas állapotban tartania), nyilvánvaló, hogy – hozzájárulása hiányában – a bejegyzési engedély kiadására csak akkor köteles, ha a teljesítés részére már hiánytalanul megtörtént, vagy egyidejűleg megtörténik. Ha a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, ha a megváltási árat (ideértve természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) az annak nyújtására köteles fél megfizette (bírósági letétbe helyezte), beszámítással vagy más módon fizetési kötelezettségét megszüntette, továbbá akkor, ha társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság a tulajdonjog-változás feltétlen bejegyzése iránt az ingatlanügyi hatóságot megkeresi. Ezekben az esetekben a bíróság megkeresése a bejegyzési engedélyt pótolja.

A bíróság megkeresési kötelezettsége – a jogszabály szigorú értelmezése mellett – csak azokban az esetekben áll fenn, ha az ítélet minden anyagi jogi kérdést rendezett és a jogváltozás bejegyzésének nincs egyéb akadálya sem.

Gyakran a közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és az ellenérték (vagy természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözet) megfizetésére határidőt engedélyez. Ha a közös tulajdont a bíróság ilyen feltétel mellett szünteti meg, a felek eltérő megállapodása hiányában a megváltási ár kifizetése és a bejegyzési engedély kiadása tekintetében a Ptk. 280. § (1) bekezdés a) pontja alapján rendszerint egyidejű teljesítést rendel el.

Ezekben az esetekben az ítélet meghozatalának időpontjában a megváltásra kötelezett tulajdonostárs teljesítése még nem történt meg és így a bejegyzési engedély kiadása sem vált esedékessé, ezért az ingatlanügyi hatóság megkeresésének sem lehet a szóban forgó jognyilatkozatot pótló hatálya. Mindazonáltal az ingatlanügyi hatóság megkeresése – függetlenül attól, hogy az bejegyzésére nem alkalmas és elintézésének függőben tartása a tulajdoni lapra sem jegyezhető fel [Inytv. 47/A. § (3) bekezdés] – indokolt, mert annak széljegyzése ranghelyet ad [Inytv. 7. § (1) bekezdés]. A bíróság ezért ilyenkor azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a jogváltozás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be.

Ha a bejegyzési engedély kiadását az arra kötelezett fél ok nélkül megtagadja, jognyilatkozatát a bíróság a Ptk. 295. §-a alapján indított perben pótolja.”

A PK véleményben elfoglalt álláspontot tehát a közigazgatási ítélkezési gyakorlat is magáévá tette, ezért a bejegyzési engedély meglétének kérdését, az ingatlanügyi hatóságok a bírósági megkeresés alapján indult eljárásokban is vizsgálják. Ez persze okozhat majd nehézségeket, ha figyelembe vesszük, hogy hiánypótlásra általában a kérelmezőt hívják fel, márpedig az ítéletet a bíróság fogja megküldeni, amely azonban nem ügyfél az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, bár az Inytv. megfogalmazásainak pontatlansága miatt akár annak is tekinthető lenne [lásd részletesen: Süliné Dr. Tőzsér Erzsébet: A polgári per bírósága mint a közigazgatási per felperese? (Egy töprengő jogalkalmazó nyílt levele a törvényt előkészítőhöz) Magyar Jog 2/2007:76–81.]

Bírósági döntések

1. A másodfokú határozat kézbesítésének szabályai
(Kfv.III.37.346/2009/8. szám, LB-H-KJ-2010-56)

A tényállás és a jogvita tárgya

Az I.r. alperesi beavatkozó több perben nem álló személytől megvásárolta a 0117/4 hrsz. alatt nyilvántartott 30 ha 1007 m² területű szántó, erdő, szőlő, gyümölcsös művelési ágú külterületi mezőgazdasági ingatlan eladók nevén álló 12640/20102-ed illetőségét. A szerződés 2007. szeptember 25. napján érkezett a hatósághoz. A vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal hirdetmény útján, hiányosan közölték, és a bejegyzésnek egyéb akadálya is volt, ezért az alperes a felperes fellebbezésére elsőfokú szervének határozatát megsemmisítette, és a körzeti földhivatalt új eljárás lefolytatására utasította. 2008. január 8. napján a vevő ismét kérte tulajdonjogának bejegyzését. Az új eljárásban hozott határozatával az alperes elsőfokú szerve az eredeti tulajdoni állapotot visszajegyezte, majd ezt követően az új kérelemnek megfelelő döntést hozott. A korábban említett másodfokú határozatot az elsőfokú hatóság csak az új eljárásban hozott határozatával együtt kézbesítette a felperesnek. Az alperes 2008. augusztus 14. napján kelt 30293/2008. számú határozatával az első fokú határozatot helybenhagyta.

A határozat felülvizsgálata iránti keresetében a felperes annak hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Érdemben az ajánlat nem megfelelő közlésére hivatkozott. Kifogásolta továbbá, hogy az előző ügyben hozott jogerős alperesi határozatot csak az új eljárásban hozott első fokú határozattal együtt kapta meg, így joggal vélhette, hogy fellebbezése folytán még eljárás folyik.

A jogerős ítélet és indokai

A megyei bíróság az alperes határozatát az első fokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az első fokon eljáró szervet új eljárás lefolytatására kötelezte. Indokolása szerint a korábbi eljárásban hozott határozat az új eljárásban hozott első fokú határozattal való együttes kézbesítése a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 4. §-ának (1) bekezdésébe ütközik, mely önmagában olyan súlyos eljárási szabálysértés, ami alapot ad az eljárás megismételtetésére. A bíróság az ügy érdemére vonatkozóan megállapította, hogy az alperes határozatának a szerződő fél aláírásával kapcsolatos megállapításai helytállóak, és a határozat kézbesítése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 57. §-ának (4) bekezdése szerint történt.

Az ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben az ítélet hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy határozata érdemben a jogszabályoknak megfelelő volt. Jogszabálysértésként az Inytv. 57. §-ának (4) bekezdését jelölte meg.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem alapos volt.

A Ket. 105. §-ának (7) bekezdése előírja, hogy a másodfokon eljáró szerv a fellebbezés elbírálása érdekében megküldött iratokat a döntés meghozatalát követően 3 napon belül visszaküldi a döntéssel együtt az első fokon eljáró szervhez, amely haladéktalanul intézkedik a döntés kézbesítése iránt.

Az ingatlan-nyilvántartási ügyekre vonatkozó speciális szabályokként az Inytv. 57. §-ának (4) bekezdése kimondja, hogy ha a határozat ellen van helye fellebbezésnek és a fellebbezés elbírálására jogosult szerv új eljárást rendel el, az ingatlanügyi hatóság az új eljárás eredményének megfelelő bejegyzéssel egyidejűleg törli a megtámadott, valamint a fellebbezésre vonatkozó bejegyzést. Az erről szóló határozatot a fellebbezés elbírálására jogosult szerv határozatával együtt kell kézbesíteni.

Az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályok figyelembevételével köteles eljárni. Nem térhet el ennélfogva az Inytv. idézett 57. §-ának (4) bekezdése rendelkezésétől, mely számára a másodfokú és az új első fokú határozat együttes kézbesítését írja elő, akkor sem, ha ellentét mutatkozik a Ket. 105. §-ának (7) bekezdése és e rendelkezés között. Ezt a látszólagos ellentétet azonban az ingatlanügyi hatóság úgy nem oldhatja fel, hogy a reá vonatkozó eljárási szabályokkal ellentétes módon jár el a határozat kézbesítésekor.

A Ket. 4. § (1) bekezdésében alapelvként rögzített tisztességes ügyintézéshez való jogot nem sértette az ingatlan-nyilvántartási hatóság, amikor erre a speciális eljárásra alkalmazandó jogszabályi előírást betartva kézbesítette az új eljárásra kötelező másodfokú határozatot.

A Ket. 13. §-ának (5) bekezdése [jelenleg 13. § (6) bek. – a Szerk. –] alapján az egyes eljárás fajtákra vonatkozó eljárási szabályok tartalmazhatnak egyéb kiegészítő rendelkezéseket. Ilyen kiegészítő rendelkezés a másodfokú új eljárásra kötelező határozat kézbesítésére vonatkozó Inytv. 57. § (2) bekezdése.

Összegzés

A jogesetben azt kifogásolták, hogy a másodfokú határozatot csak a megismételt eljárásban hozott első fokú határozattal együtt kézbesítették, holott a Ket. ezt nem teszi lehetővé. A Legfelsőbb Bíróság ezért kimondta, hogy amennyiben az Inytv. rendelkezései eltérnek a Ket. szabályaitól, akkor az ingatlanügyi hatóság elsősorban a rá vonatkozó speciális szabályok, tehát az Inytv. és az Inytv. vhr. szerint köteles eljárni. Mivel az Inytv. 57. § (4) bekezdése a Ket. kézbesítési szabályaitól eltérő rendelkezést tartalmaz, ezért az ingatlan-nyilvántartási hatóság másodfokú határozatát az első fokú határozattal együtt kell kézbesíteni, ahogyan azt az Inytv. előírja.

2. Ha a külföldi állampolgár a tulajdonszerzéshez szükséges engedély kiadása előtt terjeszti elő a bejegyzési kérelmet, azt az ingatlanügyi hatóságnak az eljárás felfüggesztése nélkül el kell utasítani
(Kfv.II.37.110/2009/6. szám, LB-H-KJ-2010-52)

A tényállás és a jogvita tárgya

A külföldi állampolgárságú felperes 2007. november 19-én tulajdonjoga bejegyzését kérte a hrsz.-ú 1442 m2 nagyságú ingatlanra vonatkozóan, azonban kérelméhez – felhívás ellenére – nem csatolta az elsőfokú közigazgatási hivatal engedélyét, ezért az illetékes földhivatal a 2008. január 22-én kelt 30575/2008. számú határozatában a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2008. április 28-án kelt 30.103/2008. számú határozatában az első fokú határozatot helybenhagyta.

A felperes keresetében az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte azzal, hogy a földhivatali eljárást a közigazgatási hivatal engedélyének beszerzéséig fel kellett volna függeszteni, hiányos kérelmének elutasítása ennek mellőzésével törvénysértő.

A jogerős ítélet és indokai

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Tényként állapította meg, hogy a felperes a tulajdonszerzéshez szükséges közigazgatási hivatali engedélyt csak 2008. szeptember 29-én kapta meg, a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét még e határozat nélkül hiányosan terjesztette elő, a hiányokat a hatóság által biztosított határidőben nem pótolta. A földhivatali eljárás felfüggesztésének törvényi feltételei nem álltak fenn, ezért ennek elmaradása és a hiányos kérelem elutasítása törvényes és megalapozott volt.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben a jogerős ítélet megváltoztatását és a tulajdonjoga bejegyzésének elrendelését kérte.

Állította, hogy a jogerős ítélet sérti a jogszabályok társadalmi rendeltetéséhez igazodó jogalkalmazás elvét, különösen a 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 1. § (1)–(4) bekezdését, 12. § (1) bekezdését, 13. § (3) bekezdését, 32. § (1) bekezdését, valamint az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §-át, 7. §-át, 8. §-át, 26. § (4) bekezdését, 39. §-át, 40. §-át és a 47/A. § (1) bekezdés d) pontját. Sérelmezte, hogy a bíróság nem tekintette előkérdésnek a hatósági jóváhagyás tárgyában folyamatban lévő eljárást, az ott meghozandó döntést és téves jogértelmezése folytán sem az eljárás felfüggesztésének sem az eljárás függőben tartásának elmulasztását nem minősítette törvénysértőnek.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte azzal, hogy az elsőfokú bíróság a földhivatali eljárásra vonatkozó speciális szabályok megfelelő alkalmazásával törvényes döntést hozott, a felperes által állított jogszabályokat nem sértette meg.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem nem volt alapos.

A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, és megállapította, hogy az abban hivatkozott okokból a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.

A Pp. 270. § (2) bekezdése alapján a rendkívüli perorvoslat tárgya a jogerős ítélet és nem a közigazgatási határozat, illetve a közigazgatási hatósági eljárás, ezért a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálat során a jogerős ítélet jogszerűségét vizsgálta, döntése a közigazgatási határozat és eljárás jogszerűségére nem terjedhetett ki, mely okból a felperes felülvizsgálati kérelmének azon részei, melyek az alperesi hatóság eljárásának és határozatának jogszerűségét kifogásolták, érdemi elbírálásra nem kerülhettek.

Az elsőfokú bíróság a Pp. 3. § (2) bekezdése, 213. § (1) bekezdése és 215. §-a alapján, a kereseti kérelemhez kötöttségre figyelemmel abban a kérdésben foglalt állást, hogy a földhivatali eljárás felfüggesztésének, illetve az eljárás függőben tartásának elmaradása ellenére az alperes határozata, a tulajdonjog bejegyzési kérelem elutasítása törvényes volt. Ez az ítéleti megállapítás helytálló és megalapozott, a jogszabályok helyes értelmezésén alapult, így a jogerős ítélet nem sérti – a felülvizsgálati kérelemben nem nevesített, de hivatkozott – Pp. 206. § (1) bekezdését az alábbiak szerint.

Az elsőfokú bíróság megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 26. § (4) bekezdésében szabályozott különleges esetben a felperes tulajdonjog-bejegyzési kérelme nem a szerződés megkötésétől, hanem csak a hatósági jóváhagyástól számított 30 napon belül kellett volna benyújtania, a kérelem a fenti szabályok ismerete hiányára tekintettel ez okból idő előtti és a hatósági jóváhagyás nélkül hiányos volt.

A 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 32. § (1) bekezdése értelmében akkor függeszthető fel az eljárás, ha az ügy érdemi elbírálása előzetes kérdés elbírálásától függ. Az Inytv. 26. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés ellenére idő előtt és hiányosan előterjesztett tulajdonjog bejegyzési kérelem teljesítése és nem elbírálása ütközött akadályba. A Ket. 32. § (1) bekezdés alkalmazásának nem volt helye, a kérelem elutasítására az Inytv. 39. § (1) bekezdése és 40. § (1) bekezdése alapján került sor, mivel az Inytv. 37. § (1) bekezdése alapján a hatósági jóváhagyás nélkülözhetetlen tartalmi kellék volt.

A Ket.-hez képest a perbeli esetben alkalmazandó Inytv. az általános szabályoktól eltérő, annak alkalmazását megelőző speciális rendelkezéseket tartalmaz az eljárás felfüggesztésére, illetve függőben tartására vonatkozóan.

A perbeli esetben az Inytv. 47. §-ában nevesített, eljárás felfüggesztési okok kétséget kizáróan nem álltak fenn, mert az okirat valódisága, jogszerűsége vagy a jogosult személye nem volt vitatott, ezért az eljárás felfüggesztése nem volt indokolt.

Az Inytv. 47/A. § (1) bekezdésének értelmében függőben kell tartani a beadvány elintézését a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig [a) pont], a bejegyzett jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig [b) pont], az ügyész értesítése esetén, az Inytv. 42. § (2) bekezdésében meghatározott tájékoztatás ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezéséig [c) pont], illetve ha törvény így rendelkezik [d) pont].

A felperes a per során nem tudott a fentiek közül olyan okot megjelölni, amelyre figyelemmel a függőben tartás indokolt lett volna. Az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a)–c) pontjaiban nevesített esetek nyilvánvalóan nem álltak fenn, a d) pont szerinti külön törvényi rendelkezés alatt nem a Ket. eljárás felfüggesztésére vonatkozó szabályát, hanem egyedi eljárásra vonatkozó kifejezett törvényi rendelkezést kell érteni, melyre a felperes sem utalt, így a függőben tartás törvényi feltételének hiányát az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg.

Figyelemmel arra, hogy megalapozott az az ítéleti megállapítás, hogy az alperes eljárási jogszabálysértést nem követett el és ez okból határozata sem törvénysértő, a jogerős ítélet sem jogszabálysértő a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott okokból, ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.

Összegzés

A jogesetben a külföldi állampolgár a tulajdonszerzéshez szükséges engedély megszerzése előtt terjesztette elő a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet, melyet az ingatlanügyi hatóság elutasított, mert hiánypótlási felhívásra sem csatolták az államigazgatási hivatal engedélyét. A kérelmező azt kifogásolta, hogy fel kellett volna függeszteni az eljárást, mert a tulajdonszerzéshez szükséges engedélyezési eljárás olyan előkérdés, amely miatt helye van a felfüggesztésnek. Az eljáró bíróságok szerint az ingatlanügyi hatóság ilyen esetben köteles a kérelmet elbírálni, és az engedély hiányára hivatkozással elutasítani azt, mert az eljárás felfüggesztésére sem a Ket., sem az Inytv. nem ad lehetőséget.

A kérelmet az Inytv. 26. § (4) bekezdése szerint nem az okirat keltétől számított 30 napon belül, hanem a közigazgatási engedély kézhezvételétől számított 30 napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.

3. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése
(Kfv.III.37.550/2009/10. szám, LB-H-KJ-2010-147)

A tényállás és a jogvita tárgya

A felperes 2000. november 22. napján kelt szerződéssel 21 000 000 Ft vételárért megvásárolta a II.r. alperesi beavatkozó 1047 hrsz-ú 3829 m² területű ingatlanát. A szerződésben a felek az eladó javára öt évre visszavásárlási jogot kötöttek ki. E jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A visszavásárlási jog hatálya alatt az eladó ellen felszámolási eljárás indult, melynek során nevezett 2005. június 1. napján a visszavásárlási jog gyakorlására az I.r. alperesi beavatkozót jelölte ki. Az I.r. alperesi beavatkozó 2005. augusztus 16. napján élt visszavásárlási jogával, ezt közölte a felperessel, és 2005. szeptember 12. napján kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlannal kapcsolatban született szerződésekkel kapcsolatosan a felperes polgári pereket indított, melyre tekintettel az eljárást az alperes felfüggesztette, majd egy a felszámolási ügyben hozott határozatra tekintettel azt folytatva – megismételt eljárásban – a tulajdonjogot az I.r. alperesi beavatkozó javára bejegyezte. E döntést az alperes a 2008. szeptember 10. napján kelt 30.278/2008. számú határozatával helybenhagyta, mert a bejegyzéshez szükséges okiratoknak alaki és tartalmi hibájuk nem volt. Hivatkozott arra is, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló visszavásárlási jog gyakorlására vonatkozóan indított per lezárult, más perek az ügyet közvetve érintik, így ezek miatt felfüggesztésre nem volt szükség.

A határozat felülvizsgálata iránt a felperes nyújtott be keresetet, melyben kérte az I.r. alperesi beavatkozói kérelem teljesítését megelőző állapot visszaállítását, az általa indított peres ügyek befejezéséig.

Az első fokú ítélet és indokai

A megyei bíróság a keresetet elutasította. Ítéletének indokolása szerint a visszavásárlási jog gyakorlását tartalmazó okirat érvénytelenségének és hatálytalanságának megállapítása iránti perek befejezéséig – tekintettel a felszámolási ügyben hozott döntésre – nem volt szükség az eljárás felfüggesztésére, ezért az alperes dönthetett, és helyesen is döntött az ügyben. Álláspontja szerint a bejegyzés alapját képező egyoldalú nyilatkozat nem szerződés, ezért nem felel meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 47. § (2) bekezdésébe foglalt feltételeknek.

Az ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben az ítélet hatályon kívül helyezését és az alperes határozatának a keresetének megfelelő megváltoztatását kérte. Előadta, hogy az általa indított perek befejezéséig az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének lett volna helye, érdemi határozatot nem lehetett volna hozni. Jogszabálysértésként az Inytv. 47. §-ának (1) és (2) bekezdésére hivatkozott.

Az alperes és az alperesi beavatkozók felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem alapos volt.

Az Inytv. 47. §-ának (1) és (2) bekezdése teszi lehetővé ingatlan-nyilvántartási ügyben az eljárás felfüggesztését a magánokirat valódiságának vitatása, a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűségének vitatása, valamint a bejegyezni kért jog jogosultja személye tekintetében felmerült jogvita esetén. Az Inytv. a felfüggesztést illetően olyan korlátozást nem tartalmaz, hogy az csak egyszer volna elrendelhető. A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 32. §-a rendelkezik az eljárás felfüggesztéséről. Minthogy az ügy 2009. október 1. előtt indult, a jelen ügyben e rendelkezéseket is alkalmazni kell. A Ket. 32. §-ának (3) bekezdése írja elő egyebek mellett azt, hogy az eljárás felfüggesztését indokolt esetben egy alkalommal az ügyfél is kérheti. Ugyanakkor az (1) bekezdés szerint az eljárás felfüggesztése szükséges akkor is, ha az ügy érdemi eldöntése olyan kérdés előzetes elbírálásától függ, amelyben az eljárás más szerv hatáskörébe tartozik. Jelen ügyben a felek között a vita a bejegyezni kért jog jogosultjának személye tekintetében merült fel peres eljárásban. Jóllehet formálisan az eljárás felfüggesztését az ügyfél kérte, valójában az alperes hivatalból lett volna köteles a Ket. 32. § (1) bekezdése alapján az eljárás felfüggesztésére. Megalapozatlan ennélfogva a határozatnak az az okfejtése, ami az eljárás egyszeri felfüggesztésével kapcsolatos álláspontot fejti ki. Ugyancsak téves a megyei bíróság ítéletének indokolása abban a részében, amelyben az Inytv. 47. § (2) bekezdésében írt feltételek maradéktalan teljesítését hiányolja a bíróság, mert nyilvánvaló, hogy az ingatlan-nyilvántartási határozat meghozatalához szükséges a visszavásárlási jogról nyilatkozó és a tulajdonos közti jogvita eldöntése.

Az eljárás során nem merült fel adat arra vonatkozóan sem, hogy az I.r. alperesi beavatkozó rendelkezett-e a tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedéllyel.

A kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság ítéletét a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, egyben az alperest új eljárásra kötelezte.

Összegzés

A jogesetben többször kérték ugyannak az ingatlan-nyilvántartási eljárásnak a felfüggesztését. Az ingatlanügyi hatóságok és az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a Ket. rendelkezéseiből [Ket. 32. § (3) bek. 2009. október 1-je előtt hatályos szövege] következően csak egyszer lehet felfüggeszteni az eljárást az ügyfél kérelmére. A Legfelsőbb Bíróság szerint az Inytv. a felfüggesztést illetően olyan korlátozást nem tartalmaz, hogy az csak egyszer volna elrendelhető. Ha hivatalból is rendelkezni kellene a felfüggesztésről, ennek több alkalommal is helye lehet akkor is, ha azt az ügyfél kéri.

4. Ha a jelzálogjogot alapító szerződés alapján a zálogjogosult jogosult a zálogtárgy értékesítése érdekében eljárni, akkor külön meghatalmazás nélkül is a tulajdonos képviselőjének minősül
(Kfv.II.37.131/2009/7. szám, LB-H-KJ-2010-46)

A tényállás és a jogvita tárgya

A Budapesti Körzeti Földhivatal a 2007. július 6-án kelt 176395/1/2007. számú határozatával az Rt. tulajdonában álló budapesti ingatlanokra bejegyezte a II. r. beavatkozó tulajdonjogát, egyúttal – egyebek mellett – törölte a tulajdoni lapokra a II. r. beavatkozó javára bejegyzett vételi jogokat, valamint az I. r. beavatkozó javára bejegyzett jelzálogjogokat. A Rt. „f. a.” és a felperes, mint magánszemély fellebbezését érdemben vizsgálta az alperes, és a 2008. január 16-án kelt 30111/2008. számú határozatával azt elutasította és az első fokú határozatot helybenhagyta. Döntését azzal indokolta, hogy a jelzálogjog és az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indult polgári perben a Legfelsőbb Bíróság jogerős ítéletében mondta ki a szerződések tartalmi és formai megfelelőségét, továbbá azt, hogy az I. r. beavatkozót a törvény felhatalmazása alapján a tulajdonos képviselőjeként megillette az átruházás joga, így törvényi rendelkezésen alapuló képviseleti joga folytán a meghatalmazása alaki megfelelőségének vizsgálatára és annak hiányossága miatt a kérelem elutasítására nem volt mód.

A felperes – kereshetőségi jogát a közigazgatási eljárásban elismert ügyfélminőségére alapozva – keresetében a határozat megváltoztatását és a bejegyzési kérelem elutasítását, illetve az alperesi határozat hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Állította, hogy a bejegyzési kérelmekhez csatolt okirat hiányos volt, mert az I. r. beavatkozó képviseleti jogát megalapozó jelzálogszerződés ügyvédi ellenjegyzéssel nem volt ellátva, ezért a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet el kellett volna utasítani az 1997. évi CXLI. törvény 39. § (3) bekezdése alapján.

A jogerős ítélet és indokai

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a közigazgatási eljárásban ügyfélként részt vevő felperes perindítási jogosultsággal rendelkezett, kereseti kérelme érdemi vizsgálatának nem volt akadálya. Az alperes határozatával kapcsolatos érdemi kifogásait alaptalannak minősítette, mert a keresettel támadott határozatot ténybelileg és jogilag is megalapozottnak találta. Álláspontja szerint a jelzálog- és adásvételi szerződések érvényességét megállapító jogerős ítéletre figyelemmel az alperes jogszerűen mellőzte a jelzálogszerződés alaki megfelelőségének vizsgálatát, és törvényes volt a tulajdonjogot bejegyző határozat.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben annak kereseti kérelem szerinti megváltoztatását, illetve a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Állította, hogy a jogerős ítélet sérti a Pp. 213. § (1) bekezdését, mert a kereseti kérelemről az elsőfokú bíróság nem döntött; a Pp. 215. §-át, mert a döntés túlterjeszkedett a kereseti kérelmen; illetőleg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (3) bekezdés e) pontját, mert a törvényben meghatározott alakiságot nélkülöző szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzése akadályba ütközött, melyet az elsőfokú bíróság nem észlelt. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a jelzálogszerződéshez kapcsolódó, meghatalmazás alaki hiányosságából eredő jogkövetkezmények alkalmazásának elmaradását hiányoló kereseti érveléséről nem döntött, ugyanakkor az adásvételi szerződés érvényessége tekintetében ítéleti megállapításokat tett, holott a szerződés érvényessége és bejegyzésre alkalmassága nem szinonim fogalmak.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Állította, hogy a felperes sem ügyfélképességgel, sem kereshetőségi joggal nem rendelkezett, fellebbezésének elbírálása tévedés eredménye, mely kizárja kereseti kérelmének érdemi elbírálását. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság nem hagyott elbírálatlan kérelmet, a kereseti kérelmen nem terjeszkedett túl, ugyanakkor a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok érvényes voltát, tartalmi és alaki megfelelőségét megállapító jogerős ítéletre figyelemmel jogszerűen döntött.

Az alperesi beavatkozók felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban tartását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperes iratellenesen állítja, hogy a jogerős ítélet nem terjedt ki valamennyi kereseti kérelmére és tévesen hivatkozik arra is, hogy az elsőfokú bíróság túlterjeszkedett akár a kereseti kérelmen, akár az ellenkérelmen. Utaltak arra, hogy a felülvizsgálati kérelem a Pp. 221. § megsértését nem kifogásolta, ezért az ítélet indokolásának vizsgálatára a rendkívüli perorvoslatban sor sem kerülhet. Egyetértettek azzal, hogy a felperes kereshetőségi joga az alperes azon tévedésén alapul, hogy a közigazgatási eljárásban az ügyfél minőségét elismerve érdemben bírálta el a fellebbezését. Az ügy érdemét érintően állították, hogy a felperes alaptalanul hivatkozik arra, hogy a jogerős ítélet sérti az Inytv. 39. § (3) bekezdés e) pontjában foglaltakat, mert a banki jelzálogszerződéshez a felperes által hivatkozott alakszerűséget a jogszabály nem kívánja meg, és az I.r. beavatkozó képviseleti joga zálogkötelezetti feljogosításon alapuló törvényes képviseleti jog volt.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem nem volt alapos.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, és megállapította, hogy a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályokat a jogerős ítélet nem sérti.

Az elsőfokú bíróság a Pp. 3. § (2) bekezdése alapján a felek által előterjesztett kérelmekhez, jognyilatkozatokhoz kötve van, és a Pp. 213. § (1) bekezdése alapján az ítéletben foglalt döntésnek ki kell terjednie a perben érvényesített valamennyi kereseti kérelemre, a Pp. 215. §-a alapján a döntés nem terjeszkedhet túl a kereseti kérelmen.

A felperes kereseti kérelme egyrészt az alperesi határozat megváltoztatására és a „bejegyzési kérelmek” elutasítására, másrészt az alperesi határozat hatályon kívül helyezésére és az alperes új eljárásra kötelezésére irányult. A kereset az okból történő elutasítása, hogy az alperes eljárása nem volt törvénysértő a kereseti kérelemben megjelölt okokból, azt jelenti, hogy sem az alperesi határozat megváltoztatásának, ezzel együtt a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmek elutasításának, sem az alperesi határozat hatályon kívül helyezésének és az alperes új eljárásra kötelezésének nincs helye. Az elsőfokú bíróság tehát döntött a felperes kereseti kéreleméről, azt nem hagyta elbírálatlanul. Ezért az elsőfokú bíróság jogerős ítélete megfelelt a teljesség követelményének, a bíróság eljárása nem sértette a Pp. 213. § (1) bekezdését.

Az elsőfokú bíróság keresetet elutasító döntése értelemszerűen kizárta a kereseti kérelmen való túlterjeszkedést, ezért a jogerős ítélet nem sérti a Pp. 215. §-át.

A felperes fenti jogszabálysértések körében előadott érvei kizárólag a Pp. 221. § (1) bekezdésének megsértésre hivatkozó felülvizsgálati kérelem esetén lettek volna vizsgálhatók, ennek hiányában a jogerős ítélet indokolásának esetleges hiányossága, vagy annak relevanciával nem bíró érvelése a felülvizsgálat tárgyát nem képezhette.

A jogerős ítélet nem sérti az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (3) bekezdés e) pontját, az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg az alperesi határozat törvényességét, mivel a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem érdemi vizsgálat nélküli elutasításának feltétele nem állt fenn.

Az elsőfokú bíróság jogszerűen tekintette releváns ténynek, hogy a szerződések érvénytelenségének megállapítása iránt – többek között – a felperes által indított polgári perben keresetet elutasító jogerős döntés meghozatalára került sor, mert a Legfelsőbb Bíróság jogerős ítéletének a szerződések formai és tartalmi megfelelőségét érintő megállapításai kötelezően figyelembe veendők voltak a hatósági eljárásban, melyek az alperesi határozat törvényességét támasztották alá.

A Legfelsőbb Bíróság Gfv.IX.30.210/2007/7. számú ítéletében megállapította, hogy a Ptk. 264. § (3) bekezdése [jelenleg 257. § (3) bek. – a Szerk. –] alapján megkötött megállapodás (jelzálogszerződés) folytán az I. r. beavatkozó jogosult volt a zálogtárgy értékesítése érdekében eljárni, a zálogtárgy tulajdonjogának átruházásáról dönthetett, azonban ez a jog nem saját nevében, hanem a tulajdonos képviselőjeként illette meg a törvény felhatalmazása alapján, mivel „a Ptk. 264. § (3) bekezdése alapján történő megbízás kiadására való feljogosítás nyilvánvalóan magában foglalja a képviseleti jogot is a zálogtárgy tulajdonjogának értékesítésére”. Mindebből az következik, hogy az Inytv. 32. § (5) bekezdésben írtaknak megfelelő alakisággal rendelkező, ügyvédi ellenjegyzés nélkül is bejegyzésre alkalmas okiratba (jelzálogszerződésbe) foglalt megállapodásból eredő, a Ptk. 264. § (3) bekezdése törvényi felhatalmazásán alapuló és a zálogtárgy értékesítésére vonatkozó képviseleti jog esetén fel sem merülhet a meghatalmazás alakiságának vizsgálata, és annak formai fogyatékossága miatt a tulajdonjog bejegyzési kérelem elutasítása, mivel külön meghatalmazásra nem volt szükség, a képviseleti jog törvényi rendelkezésből fakadt, ez okból a jogerős ítélet nem sérti az Inytv. 39. § (3) bekezdés e) pontjában foglaltakat.

A fentiekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság jogerős ítélete a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályokat nem sértette meg, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.

Összegzés

A jogesetben a hitelintézet által kötött, az Inytv. 32. § (5) bekezdésének megfelelően egyszerű magánokiratba foglalt (nem ellenjegyzett) jelzálogszerződés a zálogjogosult hitelintézetet felhatalmazta a zálogtárgy értékesítése érdekében történő eljárásra, amely alapján szerződést kötött, és kérte a tulajdonjog bejegyzését. A korábbi tulajdonos azt kifogásolta, hogy a meghatalmazás nem megfelelő, mert azon nincs ellenjegyzés. Az eljáró bíróságok kimondták, hogy a hivatkozott szerződéses kikötés törvényi meghatalmazásnak is minősül, mely bejegyzés alapjául szolgálhat, függetlenül attól, hogy a zálogszerződést nem foglalták közokiratba, és nem látták el ügyvédi ellenjegyzéssel, mivel a zálogszerződés, mely a meghatalmazást tartalmazta szabályszerű alakban került elkészítésre.

5. Ha a szerződés a megkötés időpontjában még megfelel a jogszabályi előírásoknak, de a benyújtás időpontjában hatályos rendelkezések szerint már tulajdonszerzési korlátozásba ütközik, akkor a kérelmet a benyújtás időpontjában hatályos szabályok szerint kell elbírálni (Kfv.IV.37.339/2009/4. szám, LB-H-KJ-2010-42)

A tényállás és a jogvita tárgya

Az I. rendű felperes a tulajdonát képező szántó, illetve gyep (rét) művelési ágú ingatlanok, és ingatlantulajdoni hányadok tulajdonjogának elcserélése érdekében a II. rendű felperessel 2008. július 25. napján csereszerződést kötött. A szerződés szerint az I. rendű felperes ingatlantulajdoni illetőségeit a II. rendű felperes tulajdonát képező takarmánykukoricára cserélte.

A felperesek között létrejött csereszerződést szerkesztő jogi képviselő – a felperesek képviseletében eljárva – tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet terjesztett elő 2008. augusztus 8. napján, a Földhivatal Kirendeltségénél.

A körzeti földhivatal kirendeltsége mint első fokon eljárt ingatlanügyi hatóság – 2008. szeptember 3-án kelt 37.121/2008. számú határozatával – a felperesek által előterjesztett tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet elutasította, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 51. § (1) bekezdésében, valamint a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 4. § (2) bekezdésében foglaltak alapján.

A Tft. említett rendelkezése szerint termőföld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek a termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes 2008. november 17-én kelt 30427-4/2008. számú határozatával – a fellebbezések elutasításával – az első fokon hozott határozatot helybenhagyta. Egyben elrendelte az érintett ingatlanok tulajdoni lapjáról a fellebbezés tényének törlését.

Az alperesi határozat indokolásában megállapította, hogy a 2008. július 25. napján kelt – de az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz csak 2008. augusztus 8. napján benyújtott – csereszerződés alapján kérelmezett tulajdonjog-bejegyzést, illetve a fellebbezést azért kellett elutasítani, mert a Tft. módosított 4. § (2) bekezdése szerint termőföld tulajdonjogát csere jogcímén (más feltételek mellett) csak akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

A Tft. említett módosítása 2008. augusztus 1-jén lépett hatályba. Az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján pedig az ingatlanügyi hatóság a beadványokat a hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint köteles elintézni.

A 2008. augusztus 8-án benyújtott ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránti kérelem esetén – a módosító rendelkezések alapján – már alkalmazni kellett a Tft. 4. § (2) bekezdésének a felperesek által kérelmezett bejegyzést meg nem engedő rendelkezését.

Az alperes szerint a törvénymódosítás hatálybalépése előtt a felek által kötött csereszerződésnek a módosítás hatálybalépése után történt benyújtása vezetett oda, hogy a módosított rendelkezések alapján alkalmazni kellett a Tft. 9. § (1) bekezdésének rendelkezését, mely szerint a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis.

Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint a bejegyzési kérelmet el kell utasítani, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen.

Az alperesi határozat ellen – jogszabálysértésre hivatkozással – a felperesek terjesztettek elő bírósági felülvizsgálat iránt keresetet, melyben annak megváltoztatását és a kérelemnek helyt adó döntés meghozatalát kérték.

Álláspontjuk szerint a Tft. módosításáról szóló 2008. évi XXXVI. törvény (a továbbiakban: Tftm.) csereszerződésekkel kapcsolatos korlátozó rendelkezése csak 2008. augusztus 1-jén lépett hatályba; az általuk a hatálybalépés előtt kötött szerződés alapján az ingatlanügyi hatóságnak a tulajdonjog-változást át kellett volna vezetnie.

Mivel a csereszerződés 2008. július 25. napján történt megkötésekor a korlátozó rendelkezések még nem voltak hatályban, ezért a szerződés érvénytelennek nem tekinthető.

Az alperes ellenkérelmében az Inytv. 44. § (1) bekezdésében foglalt – a beadványok benyújtásakor hatályos – jogszabályi rendelkezések szerinti eljárási kötelezettségét hangsúlyozta.

A jogerős ítélet és indokai

A bíróság a I. és a II. rendű felperesek keresetét megalapozottnak találta, ezért ítéletével az alperes 30427-4/2008. számú határozatát megváltoztatta, és a Körzeti Földhivatal Kirendeltségénél az I. rendű felperes tulajdonaként nyilvántartott ingatlanokra, illetve azok meghatározott tulajdoni hányadára – csere jogcímén – a tulajdonjognak a II. rendű felperes javára történő bejegyzését rendelte el; egyidejűleg rendelkezett az I. rendű felperes tulajdonjogának törléséről is.

A bíróság hangsúlyozta, hogy a Tftm. 2. §-ában foglalt hatályba léptető rendelkezésből következően a csere jogcímén való tulajdonszerzésre vonatkozó korlátozó rendelkezések csak 2008. augusztus 1-jétől hatályosak.

Kifejtette, hogy a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 12. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a jogszabály a kihirdetését megelőző időre nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé, így a perbeli csereszerződés nem tekinthető tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződésként semmisnek.

Az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztés időpontjában hatályos, alkalmazandó jogszabály megítélése során a bíróság abból indult ki, hogy a szerződésre a megkötés időpontjában milyen jogszabályt kellett alkalmazni.

A bíróság így kizárólag a szerződés létrejöttének időpontját tekintette irányadónak, így az alperestől eltérően nem a bejegyzési kérelem benyújtásakor hatályos jogi rendelkezéseket, hanem a 2008. július 25-én hatályos szabályokat tekintette alkalmazandónak.

A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben kérte annak megváltoztatását; egyben az I. és II. rendű felperesek keresetének elutasítását, az alperesi határozat hatályában való fenntartása mellett.

Az alperes szerint az ítélet azért törvénysértő, mert az Inytv. 44. § (1) bekezdésébe ütközik. E rendelkezést a bíróság törvénysértően és tévesen értelmezte úgy, hogy az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztés időpontjában hatályos, alkalmazandó jogszabálynak azt kell tekinteni, amely az adott szerződésre a megkötés időpontjára figyelemmel hatályos.

Ebből következően olyan jogszabály alkalmazását rendelte el a bíróság, amely a kérelem előterjesztésének időpontjában már nem csak hatálytalan volt, hanem nem is volt alkalmazható.

Az alperes a felülvizsgálati kérelemben utalt arra, hogy a Tftm. indokolása szerint a hatálybalépésről rendelkező 2. § – az Inytv. 44. § (1) bekezdésében foglaltakra tekintettel – további átmeneti rendelkezés megalkotását nem tartotta szükségesnek.

Ezen túlmenően hangsúlyozta, hogy a Ptk. 117. § (2) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházásához a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is szükség van.

A tulajdon átruházására irányuló szerződés önmagában csak elévülő, kötelmi jogi jogcímet teremt a tulajdonjog bejegyzésére.

Ha a vevő érvényes szerződése ellenére – utóbb bekövetkezett jogszabályi változás folytán – nem tud tulajdont szerezni, akkor ez a szerződés teljesítésének a Ptk. 312. § (1) bekezdése szerinti lehetetlenné válását, és ennek következtében a szerződés megszűnését jelenti; ezt az álláspontot a Legfelsőbb Bíróság BH 2000. 396. számon közzétett jogesete is megerősíti.

Az alperesi álláspont szerint tehát a perbeli szerződés megkötése idején érvényes volt, de utóbb bekövetkezett jogszabályváltozás folytán, az ingatlanügyi hatósághoz bejegyzés céljából történt benyújtáskor már utólag alkalmatlanná vált az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.

Az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetén alkalmazandó eljárásról rendelkező Inytv. 51. § (1) bekezdés alperesi határozat meghozatalakor történő alkalmazását a Tft. 9. § (1) bekezdése alapozta meg. E rendelkezés szerint, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel az e törvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon termőföld tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelenségére irányadó szabályok szerint köteles eljárni.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérte; előadva, hogy a Csongrád Megyei Bíróság ítélete a jogszabályoknak mindenben megfelel, mert az (alperes által sem vitatottan) érvényesen létrejött csereszerződés ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének alapjául nem a Tftm.-mel módosított Tft. 4. § (2) bekezdésének rendelkezése, hanem a szerződés megkötésekor irányadó rendelkezése szolgált.

Mivel a csereszerződést az Inytv. 26. § (1) és (4) bekezdésében előírt 30 napos határidőn belül nyújtotta be az ingatlanügyi hatóság részére, ezért a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályi rendelkezések alapján kell eljárni; ellenkező esetben a Tftm.-mel megállapított új szabályok visszamenőleges alkalmazására került volna sor.

A felperes hangsúlyozta, hogy a Tft. eredeti 79. §-ában foglalt hatályba léptető rendelkezés alkalmazása azért volt téves, mert az nem a Tftm., hanem a Tft. eredeti szövegének hatálybalépését szolgálta.

Az érvényesen létrejött, és határidőben bejegyzésre benyújtott szerződések alapján a tulajdonjog-változás átvezetését az alperes, illetve az elsőfokú hatóság nem tagadhatta volna meg.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem alapos volt.

A perbeli csereszerződésben a felperesek termőföld tulajdonjogát, illetve tulajdoni hányadát cserélték el ingóra (takarmánykukorica).

A Legfelsőbb Bíróság szerint az alperes határozatában és felülvizsgálati kérelmében helyesen utalt az Inytv. 44. § (1) bekezdésére, mely szerint a beadványokat az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni.

Annak ellenére, hogy a 44. § (1) bekezdése az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló rendelkezések között található, nem tesz különbséget az eljárási, illetve anyagi jogi természetű jogszabályok alkalmazása között.

E rendelkezés alapján a 2008. augusztus 8-án az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott csereszerződés bejegyzésre alkalmas voltát az azon a napon hatályos jogszabályi rendelkezések figyelembevételével kellett elbírálni.

A 2008. augusztus 1-jével módosult Tft. termőföld tulajdonjogának csere jogcímén történő megszerzését akkor tette törvényesen lehetővé, ha a felek termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

A Tft. 9. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a Tft.-ben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba [ilyen az új 4. § (2) bekezdése is] ütköző módon termőföld tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el. E rendelkezés alapján helyes volt az alperesi határozatban az Inytv. 51. § (1) bekezdésének alkalmazása.

Az Inytv. 51. (1/ bekezdése szerint pedig el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak (perbeli esetben a 2008. július 25-én kötött csereszerződésnek) olyan tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. A nyilvánvaló, és a Tft. 4. § (2) bekezdésén alapuló, érvénytelenség a perbeli csereszerződésből önmagából megállapítható.

A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a Tftm. 2008. június 24-én került kihirdetésre, hatálybalépése a kihirdetést követő második hónap első napján (2008. augusztus 1-jén) történt. A csereszerződés felek általi megkötésekor (2008. július 25-én) a Tftm. által megállapított új tulajdonszerzési korlát már ismert volt.

A Tftm. kihirdetése és hatálybalépése közötti idő hosszabb volt, mint az Inytv. 26. §-ában az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okiratoknak az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtására előírt 30 napos határidő.

A perbeli esetben a felpereseknek lehetősége lett volna a Tftm. kihirdetése és hatálybalépése közötti időben (az ún. vacatio legis időszakában) a bejegyzési kérelem előterjesztésére, mely esetben az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján az akkor hatályos, tehát a módosítás előtti, jogszabályi rendelkezések alkalmazásával kellett volna eljárni.

A jogerős ítélet jogszabálysértő jellegének megállapításához vezetett az, hogy a bíróság tévesen minősítette a Tftm. 2008. augusztus 1-jén történt hatálybalépését a csereszerződések tekintetében visszaható hatályú jogalkotásnak.

A Ptk. 117. § (3) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogában bekövetkezett változáshoz a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére is szükség van. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés közigazgatási hatósági eljárásban történik.

A közigazgatási hatósági eljárásban általában a kérelem benyújtásakor hatályos szabályok szerint kell eljárni. Így rendelkezik az Inytv. 44. § (1) bekezdése is, mely egyértelműen rögzíti, hogy az okirat, illetve a bejegyzési kérelem előterjesztése idején hatályos rendelkezések alapján kell a beadványokat elintézni.

A tulajdonosváltozás átvezetésére irányuló kérelmüket a felperesek 2008. augusztus 8-án terjesztették elő; ehhez képest a termőföldekre vonatkozó csereszerződésekkel kapcsolatos szigorú szabály már hét napja hatályban volt.

Ez azt jelenti, hogy a Tftm.-mel megállapított új, korlátozó szabályok korábban lépek hatályba, mint ahogyan a felek az ingatlan-nyilvántartási eljárást kezdeményezték.

E helyzet megítélésénél nem annak van jelentősége, hogy a jogi képviselő a törvényben meghatározott 30 napos határidőn belül kezdeményezte az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását, hanem annak, hogy amikor azt kezdeményezte, már hatályban voltak a korlátozó rendelkezések.

Az Országgyűlés a Tftm. kihirdetése és hatálybalépése között kellő időt hagyott arra, hogy a jogalanyok felkészülhessenek a szigorító rendelkezésből fakadó – adott esetben jogviszonyaikat, szerződéseiket vagy tervezett, jogi hatású lépéseiket érintő – változásokra.

A bíróság jogerős ítéletében elrendelt ingatlan-nyilvántartási változás átvezetése azt eredményezné, hogy az Országgyűlés által kihirdetett, majd 2008. augusztus 1-jén hatályba lépett tulajdonszerzési korlátozás, annak hatálybalépését követően, nem kerülne alkalmazásra a felperesek ingatlan-nyilvántartási ügyében.

Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság az Inytv. 44. § (1) bekezdésébe, 51. § (1) bekezdésébe, valamint a Tft. 4. § (2) bekezdésébe, és 9. § (1) bekezdésébe ütköző jogerős ítéletet a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 272. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és mivel a döntéshez szükséges tények megállapíthatóak voltak, az alperes felülvizsgálati kérelmében foglaltak szerinti új határozat hozatalával a felperesek alaptalan keresetét elutasította.

Összegzés

A jogesetben olyan csereszerződés alapján kérték a tulajdonjog bejegyzését, amely a megkötésének időpontjában mindenben megfelelt a törvényi előírásoknak. A tulajdonjog-bejegyzési kérelem előterjesztésének időpontjában azonban már hatályba lépett az a törvénymódosítás, amellyel a szerződés ellentétes volt. A kérelmező azt kifogásolta, hogy kérelmét nem a szerződés megkötésekor, hanem a kérelem iktatásának időpontjában hatályos anyagi jogi rendelkezéseknek megfelelően bírálták el, ezért nem kerülhetett sor a bejegyzésre.

Az eljáró bíróságok kimondták, hogy az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztés időpontjában hatályos, alkalmazandó jogszabálynak nem azt kell tekinteni, amely az adott szerződésre a megkötés időpontjára figyelemmel hatályos, hanem amely a kérelem iktatásának időpontjában hatályos. Ha tehát a termőföld csereszerződés a megkötés időpontjában még megfelel a Földtv. előírásainak, de a benyújtáskor hatályos Földtv. szabályainak már nem, mert nem termőföldek kölcsönös cseréjéről rendelkezik, akkor a kérelmet el kell utasítani a szerződés nyilvánvaló érvénytelenségére vonatkozó rendelkezések alapján.

6. Vételi jog gyakorlásával szerzett tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges a bejegyzési engedély is, nem elegendő a vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozat szabályszerű közlésének igazolása
(Kfv.III.37.345/2009/3. szám, LB-H-KJ-2010-12)

A tényállás és a jogvita tárgya

A felperes egy perben nem álló személlyel 2008. június 9. napján kölcsönszerződést kötött jelzálogjog és opciós jog egyidejű alapításával. A szerződés szerint a kölcsönadó 2 000 000 Ft kamatmentes kölcsön nyújtásával a harmadik személy adós ingatlanán vételi jogot és jelzálogjogot szerzett, az adós a jelzálogjog és a vételi jog bejegyzéséhez hozzájárult. A vételi jogot – az egy hónapra adott kölcsönre – a szerződés szerint a felek 2008. szeptember 10. napjáig engedték. A felperes 2008. augusztus 4. napján élt vételi jogával, és 2008. szeptember 8. napján az alpereshez érkezett kérelmében kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Az alperes 30.605/2008. számon helybenhagyta az elsőfokú szervének a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet elutasító határozatát. Arra hivatkozott, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez – csakúgy, mint korábban a vételi jog bejegyzéséhez – bejegyzési engedély volna szükséges, melyet a kérelmező nem csatolt.

A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását és tulajdonjogának bejegyzését kérte.

A jogerős ítélet és indokai

A megyei bíróság ítéletével a támadott határozatot megváltoztatta, és elrendelte a felperes tulajdonjogának bejegyzését a vételi joggal érintett ingatlanra. Indokolása szerint a vételi jog jogosultjának egyoldalú kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés nem tagadható meg.

Az ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben az ítélet hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy vételi jog bejegyzéséhez az ehhez szükséges értesítés szabályszerű kézbesítése a tulajdonos számára nem elegendő, szükséges emellett a bejegyzési engedély is. Jogszabálysértésként az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. §-ára, és az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 15. §-ára hivatkozott.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem alapos volt.

Az Inytv. 29. §-a egyebek mellett kimondja, hogy jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat ilyen bejegyzési engedélyt nem tartalmaz, az Inytv. e szakasza lehetőséget biztosít annak külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban történő megadására.

Az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontja egyebek mellett kimondja, hogy nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, így a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen a bejegyzési engedélyt kellene pótolni.

A Vhr. 15. §-ának (4) bekezdésének értelmében a vételi jog gyakorlásának esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette.

Ez a rendelkezés nem azt jelenti, hogy pusztán az igazolás az egyoldalú nyilatkozat megtételéről a bejegyzési engedély hiányában is alkalmas a tulajdonjog bejegyzésére. Az alapul szolgáló szerződésen kívül a bejegyzési engedélyre és a Vhr. 15. §-ában említett igazolásra együttesen van szükség ahhoz, hogy a vételi joggal élő fél tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

E rendelkezésekkel összhangban hozta a Legfelsőbb Bíróság a 3/2007. KPJ számú Közigazgatási-polgári jogegységi határozatot „A tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről az ingatlan-nyilvántartásba elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján” témájában, mely határozatban egyértelműen kimondta, hogy az elővásárlási jog gyakorlójának egyoldalú kérelme mellett szükséges az eladó ingatlantulajdonos bejegyzési engedélyének a megadása is a tulajdonjog bejegyzéséhez. Mindez következik a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 375. §-ának (4) bekezdése és 374. §-ának (5) bekezdése értelmében alkalmazandó 373. § (2) bekezdése rendelkezéseiből is, ami azt jelenti, hogy az adásvétel különös nemei esetében is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges az eladó által adott bejegyzési engedély.

A kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság ítéletét a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a keresetet elutasította.

Összegzés

A jogesetben vételi jog gyakorlását követően kérték a tulajdonjog bejegyzését. Az ingatlanügyi hatóság a kérelmet elutasította, mert a bejegyzett tulajdonos bejegyzési engedélyét a kérelmező nem tudta csatolni. A felülvizsgálati ítélet kimondta, hogy a 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat rendelkezéseit a vételi jog gyakorlása esetén is alkalmazni kell, vagyis a vételi jog gyakorlójának egyoldalú kérelme mellett szükséges az eladó ingatlantulajdonos bejegyzési engedélyének a megadása is a tulajdonjog bejegyzéséhez.

7. A vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartásba vételére irányuló kérelem előterjesztése nem minősül egyben földhasználati bejelentésnek is, ezért külön földhasználati bejelentést is kell tenni (Kfv.II.37.613/2008/6. szám, LB-H-KJ-2009-1076)

A tényállás és a jogvita tárgya

A Körzeti Földhivatal a 2008. április 4. napján kelt 700.580/2008. számú határozatában a felperest földhasználatra vonatkozó bejelentés elmulasztása miatt 4 376 020 forint pénzbírság megfizetésére kötelezte, megállapítva, hogy a felperes, aki több terület vagyonkezelője törvényi kötelezettsége ellenére nem jelentette be e területek földhasználóját. A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2008. június 6-án kelt 70053/2008. számú határozatában a fellebbezést elutasította, és az első fokú határozatot helybenhagyta.

A felperes keresetében az alperesi határozat első fokú határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezését kérte állítva, hogy a vagyonkezelői szerződésnek a vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelmének benyújtásával eleget tett a földhasználatra vonatkozó bejelentési kötelezettségének, így mulasztás nem terheli, ezért bírság megfizetésére nem kötelezhető.

A jogerős ítélet és indokai

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy az alperes határozata törvényes, mert a földhasználati nyilvántartás egy önálló, különálló nyilvántartás, e nyilvántartást érintő bejelentési kötelezettségének a felperes nem tett eleget. A vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartásba vételére irányuló kérelem előterjesztése nem minősül egyben földhasználati bejelentésnek, ezért a felperes törvényi kötelezettségének elmulasztását megállapító és felperest ez okból elmarasztaló alperesi határozat törvényes és megalapozott.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet megváltoztatását, az alperesi határozat első fokú határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezését kérte. Állította, hogy az elsőfokú bíróság tévesen értelmezte, és ezzel megsértette az 1994. évi LV. törvény (Ftv.) 25/B. §-át és a 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet 6. §-át, mivel a vagyonkezelői szerződés egy eredeti példányának a Törökszentmiklósi Körzeti Földhivatalhoz történő benyújtásával a földhasználattal kapcsolatos bejelentési kötelezettségének is eleget tett.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte annak jogszerűségére figyelemmel. Hivatkozott arra, hogy két önálló közhiteles nyilvántartás van, az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem nem helyettesíti a földhasználati nyilvántartási eljárásra vonatkozó kérelmet, bejelentés hiányában, hivatalból a földhasználati nyilvántartást vezető hatóság nem járhat el.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem nem volt alapos.

A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, és megállapította, hogy az a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott okokból nem jogszabálysértő.

A jogerős ítélet nem sérti az 1994. évi LV. törvény (Ftv.) 25/B. §-át és a 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet 6. §-át, e jogszabályi rendelkezéseket az elsőfokú bíróság helyesen értelmezte és a megállapított tényekből helytálló következtetéseket vont le az alábbiak szerint.

A Ftv. 25/B. § (1) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság az illetékességi területéhez tartozó termőföldekről, valamint a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek használatáról – ide nem értve az erdő művelési ágban nyilvántartott földrészleteket – önálló nyilvántartást vezet, amelynek alapja a közhiteles ingatlan-nyilvántartás.

E törvényhely (2) bekezdése alapján, aki termőföldet használ, s annak területe – a földrészletek számától függetlenül – az egy hektárt meghaladja, köteles a használatot annak megkezdésétől számított harminc napon belül az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából – a külön jogszabályban meghatározott formanyomtatványon (bejelentési adatlapon) – bejelenteni. A használó nem feltétlenül a tulajdonos (vagyonkezelő), illetőleg haszonélvezet fennállása esetén nem feltétlenül a haszonélvező, ezért a bejelentési adatlapot a földhasználó mellett a tulajdonosnak, illetőleg a haszonélvezőnek is alá kell írnia.

A Ftv. 25/B. § (3) bekezdése a földhasználat ingatlanügyi hatósághoz való megfelelő bejelentésnek tekinti a szerződés egy eredeti példányának benyújtását, ha a földhasználat olyan szerződés alapján keletkezett, amelyet jogszabály alapján kötelező írásba foglalni.

A (4) bekezdés szerint földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról is, hogy termőföld használata a törvényben foglalt korlátozásokat nem sérti. A földhasználó a használatban bekövetkezett – külön jogszabályban meghatározott – változásokat 30 napon belül köteles az ingatlanügyi hatósághoz bejelenteni.

A Ftv. 25/B. § (5) bekezdése alapján a bejelentést elmulasztó földhasználót az ingatlanügyi hatóság bírsággal sújtja.

A 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet (Korm. rend.) 6. § (1) bekezdése szerint a földhasználati nyilvántartásba vétel iránti eljárás a földhasználó bejelentése alapján, a bejelentési adatlapnak vagy az eredeti szerződésnek az illetékes földhivatalnál e célból történő benyújtásával indul.

Az elsőfokú bíróság helyesen mutatott rá arra, hogy a földhivatal két, önálló nyilvántartást vezet, mindkét esetben a nyilvántartást érintő változást az érintett erre irányuló kérelme alapján lehet átvezetni. A földhasználati nyilvántartásba vételi eljárás a földhasználó bejelentése, azaz kérelme alapján indul meg, a kérelemnek értelemszerűen határozottnak, világosnak, pontosnak kell lennie, mert a hatóság hivatalbóli eljárásra nem köteles, továbbá a kérelemnek a Ftv. 25/B. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot is tartalmaznia kell.

A Ftv. 25/B. § (3) bekezdése alapján a felperesnek, aki nem csak a vagyonkezelője, hanem saját hasznosítóként a föld használója is – a földhasználói nyilvántartásba vételi eljárás megindításához – elegendő lett volna a megkötött szerződés egy eredeti példányát ebből a célból, ilyen kérelemmel benyújtania. Az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló adatokat és bizonyítékokat helyesen értékelve állapította meg, hogy a felperes 2005. szeptember 7-ei kérelme nem minősült földhasználati bejelentésnek. Ebben a kérelemben a felperes pontosan feltüntette, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a vagyonkezelői joga átvezetését kérte, azaz beadványával ingatlan-nyilvántartási eljárás indult. A felperes a földhasználattal kapcsolatosan bejelentést nem tett, továbbá az eljáró képviselőjének meghatalmazása is kizárólag a „vagyonkezelő névváltozásának bejegyeztetésében” való közreműködésre terjedt ki. Külön kérelem hiányában a felperes mulasztását megállapító és azért őt marasztaló alperesi határozat törvényességének ítéleti megállapítása ezért jogszerű volt.

Az elsőfokú bíróság ítélete a fentiekre figyelemmel nem sértette meg a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályokat, ezért a jogerős ítéletet a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.

Összegzés

A jogesetben a vagyonkezelőt megbírságolták, mert nem jelentette be az ingatlanügyi hatóságnak, hogy ki a vagyonkezelői jogával érintett termőföld ingatlanok használója. A vagyonkezelő azzal érvelt, hogy a bírság alaptalan, mert amikor a vagyonkezelői jog bejegyzését kérte, a szerződést csatolta, és ezzel eleget tett a használatra vonatkozó bejelentési kötelezettségének is.

A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy az ingatlanügyi hatóság két, önálló nyilvántartást (ingatlan- és földhasználati nyilvántartás) vezet. A földhasználati nyilvántartásba vételi eljárás a földhasználó bejelentése, azaz kérelme alapján indul meg, a kérelemnek határozottnak, világosnak, pontosnak kell lennie, mert a hatóság hivatalbóli eljárásra nem köteles, továbbá a kérelemnek a Földtv. 25/B. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot is tartalmaznia kell.

A vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartásba vételére irányuló kérelem előterjesztése annak ellenére nem minősül automatikusan földhasználati bejelentésnek, hogy a vagyonkezelői szerződést jogszabály alapján kötelező írásba foglalni. A földhasználati bejelentést külön kérelemmel meg kell tenni, ennek elmaradása esetén az ingatlanügyi hatóság bírságot szabhat ki.

8. A 2007. július 7. napja előtt megkötött vállalkozási szerződés alapján is helye van a vállalkozót illető törvényen alapuló jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére
(Kfv.IV.37.289/2009/4. szám, LB-H-KJ-2009-1071)

A tényállás és a jogvita tárgya

A felperes 2007. július 9-én benyújtott kérelmében jelzálogjog bejegyzését kérte, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) módosított 402. § (2/ bekezdésére hivatkozással, az ingatlanra.

A megismételt eljárásban 42116/4/2008. számon hozott ismételt első fokú elutasító határozata ellen benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú hatóság az alperes 2008. július 28-án 31394/2008. számú határozatával helybenhagyta az elsőfokú hatóság döntését; hivatkozva arra, hogy a jelzálogjog bejegyzésének alapjául szolgáló szerződést nem cégszerűen írták alá, a szerződést nem 2007. július 7. után kötötték, és vitatott a vállalkozói díj összege, vagyis az az összeg, amelyre a jelzálogjog bejegyzését kérték.

A döntést az alperes az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 26. § (1) bekezdésére, 29. §-ára, a Ptk. módosított 402. § (1), (2) bekezdésére, és a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény (a továbbiakban: Gt.) 40. § (3) bekezdésére alapította.

A felperes keresetében az alperesi határozat bírósági felülvizsgálatát, és egyben megváltoztatását kérte elsődlegesen úgy, hogy az eredeti ranghelyen rendelje el a bíróság a kérdéses jelzálogjog bejegyzését; másodlagosan úgy, hogy 2008. március 10-i ranghelyen tegye ezt.

Az alperes ellenkérelmében előadta, hogy elismeri, hogy a vállalkozói szerződés aláírása megfelel a törvényen alapuló jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó szabályokat rögzítő Ptk.-beli rendelkezéseknek.

A részbeni teljesítés folytán az alperes által sem volt vitatott, hogy a vállalkozói szerződés létrejött.

A közben kialakult gyakorlatra nézve az alperes elfogadta azt is, hogy a Ptk. módosításának hatálybalépése napja – azaz 2007. július 7. – előtt létrejött vállalkozói szerződések alapján is van lehetőség a jelzálogjog-bejegyzésre, így kizárólag a vállalkozói díj összege tekintetében bejelentett kifogását tartotta fenn.

A tárgyalás folyamán azonban elismerte, hogy lehetőség van arra, hogy a bíróság ez utóbbit, azaz a díj összegét a felperes által említett mértékben fogadja el.

A jogerős ítélet és indokai

Mindezek alapján a bíróság a felperes keresetét megalapozottnak találta, és az alperes 2008. július 28. napján kelt 31394/2008. számú határozatát megváltoztatta, és elrendelte a felperes javára az ingatlanra nézve 2008. március 10-i ranghelyen 1 410 000 000 Ft vállalkozói díj erejéig a jelzálogjog bejegyzését.

Az eljáró bíróság rámutatott, hogy a Ptk. 402. §-át módosító – a vállalkozói „körbetartozások” mérséklése céljából történő törvénymódosításokról szóló 2007. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Mtv.) 3. §-a a Ptk. 402. §-a helyébe új rendelkezéseket léptetett.

A bíróság szerint a törvény értelmezése vonatkozásában kialakult gyakorlat alapján a törvény nem zárja ki, hogy a 2007. július 7-i hatálybalépést megelőzően kötött szerződésekre is alkalmazni lehessen ezeket az Mtv. által megállapított új rendelkezéseket.

Az új rendelkezésekben a „díj követelése erejéig” jogszabályi rendelkezést a bíróság úgy értelmezte, hogy a vállalkozói szerződésben írt vállalkozói díjra kell kérelmezni a jelzálogjog bejegyzését, annak összegszerűségével egyezően.

A bíróság úgy ítélte meg, hogy a 2008. március 10-i ranghelyen benyújtott kérelemben a felperes már helytálló összeget jelölt meg, mely azonos volt a vállalkozói szerződésben írt összeggel; így ennek a kérelemnek az alperesi hatóság már helyt kellett volna, hogy adjon.

Mindezek alapján – az irányadó jogszabályok figyelembevételével – a rendelkező részben foglaltak szerint döntött.

A jogerős ítélettel szemben az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben előadta, hogy az Mtv. hatálybalépése előtt kötött szerződésekre nézve a Ptk. új, 402. §-ára alapított ingatlan-nyilvántartási jelzálogjog-bejegyzésre vonatkozó szabály nem alkalmazható.

Az Mtv. hatályba léptető rendelkezéséből egyértelműen az derül ki az alperes számára, hogy az csak a hatálybalépést követően megkötött vállalkozói szerződésekre, illetve az azokon alapuló díjkövetelésekre teszi lehetővé a törvényen alapuló jelzálogjog bejegyzését.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem nem volt alapos.

A Ptk. 402. § (1) bekezdése szerint építési szerződés alapján a vállalkozó építési szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

A (2) bekezdés értelmében a vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon – díjkövetelése erejéig – jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye, és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre; az ezzel ellentétes rendelkezés semmis.

Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni, az ennek elmulasztásából származó kárért felelős.

Az Mtv. 4. § (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy e törvény a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba, rendelkezéseit a hatálybalépése után benyújtott felszámolási kérelmekre, továbbá a megkezdett közbeszerzésekre, közbeszerzési eljárások alapján megkötött szerződésekre, tervpályázati eljárásokra, és az azokkal kapcsolatban kérelmezett, kezdeményezett vagy hivatalból indított jogorvoslati eljárásokra, illetőleg kérelmezett békéltetési eljárásokra kell alkalmazni.

A Legfelsőbb Bíróság által vizsgálandó és megválaszolandó egyetlen kérdés jelen felülvizsgálati eljárás keretei között az volt, hogy az Mtv. 3. §-ával megállapított új Ptk. 402. § (1), illetve (2) bekezdés rendelkezései mely időpontban kötött szerződésre nézve alkalmazhatók; így ez alapján megalapozott és jogszerű döntést hozott-e az eljárt elsőfokú bíróság, amikor – az alperesi határozat megváltoztatásával – elrendelte a hatálybalépést megelőzően kötött vállalkozói szerződésre alapítva a kérdéses jelzálogjog bejegyzését.

Az Mtv. 4. § (1) bekezdése két, egymástól elkülöníthető rendelkezést tartalmaz.

A hatályba léptető rendelkezés megértéséhez figyelembe kell venni azt a tényt, hogy az Mtv. nem csak a Ptk., hanem a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvényt és a közbeszerzésekről szóló 2003. évi CXXIX. törvényt is módosította. Mivel a Ptk. melletti törvények módosított rendelkezései egyes eljárásokra, illetve kérelmek elintézésére vonatkozó szabályokat is tartalmaztak, az Mtv. hatályba léptető rendelkezésének rendelkeznie kellett arról is, hogy a már folyamatban lévő eljárásokban is, vagy csak a törvény hatálybalépése után benyújtott kérelmekre, illetve megkezdődött eljárásokra kell alkalmazni. Ezért található az Mtv. 4. § (1) bekezdésében kifejezett szabály arra nézve, hogy az új (vagy módosított) rendelkezések a hatálybalépése után benyújtott kérelmekre, a megkezdett eljárásokra irányadók. Ettől azonban elkülönül a módosító törvény ún. anyagi jogi időbeli hatálya, melyre nézve a törvény egyértelműen úgy szól: a törvény a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba. Ez a kihirdetést követő 8. nap, vagyis 2007. július 7. volt az a nap, mely naptól kezdve a Ptk. 402. § az új módosított rendelkezésekkel volt már hatályban.

A törvény eltérő rendelkezése hiányában a módosító rendelkezés a már megkötött szerződéseknek is részévé válik.

A Ptk. 226. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy jogszabály a hatálybalépése előtt megkötött szerződések tartalmát csak kivételesen változtathatja meg. E rendelkezésből az derül ki, hogy jogszabály a hatálybalépése előtt kötött szerződéseket megváltoztathatja; ilyen, a hatálybalépés előtt kötött szerződéseket megváltoztató szabály volt az Mtv. 3. §-ával megalkotott Ptk. új, 402. §-a.

Erre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az eljárt elsőfokú bíróság helyesen döntött akkor, amikor a 2007. július 7. napja előtt megkötött vállalkozási szerződés alapján már az új szabályok alkalmazásával elrendelte a törvényen alapuló jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését.

Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy az alperes az első fokú bírósági eljárás során egyetértett ezzel az állásponttal, és álláspontját csak később változtatta meg; e megváltozott álláspontja alapján nyújtotta be felülvizsgálati kérelmét.

A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdése alkalmazásával a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, és e döntésével a felperes által előterjesztett felülvizsgálati ellenkérelemnek adott helyt.

Összegzés

A jogesetben olyan vállalkozási szerződés alapján kérték a vállalkozót megillető törvényes zálogjog [Ptk. 402. § (2) bek.] ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, amely a zálogjog bejegyzését lehetővé tevő törvénymódosítás hatálybalépése előtt jött létre. A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy függetlenül attól, hogy mikor jött létre a vállalkozási szerződés a vállalkozót a Ptk. 402. § (2) bekezdése alapján törvényes zálogjog illeti, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba a jogosult kérelme alapján be kell jegyezni.

9. A vállalkozót a Ptk. 402. §-a szerint megillető zálogjogot keletkeztető szerződés alapján akkor jegyezhető be a jelzálogjog a vállalkozó javára, ha a szerződés megfelel az Inytv. előírásainak,
és a tulajdonos bejegyzési engedélyt ad
(Kfv.III.37.304/2009/7. szám, LB-H-KJ-2009-1011)

A tényállás és a jogvita tárgya

A felperes 2006. március 31. napján építési szerződést kötöttek, melyben a felperes az alperesi beavatkozó tulajdonát képező ingatlanon építési munkák elvégzését vállalta. E szerződés mellékletét képezte az ugyanazon a napon kötött megbízási szerződés is. Az előbbi 117 600 000 Ft-ra, utóbbi 48 000 000 Ft-ra vonatkozott. Az építési szerződésen szerepelt ügyvédi ellenjegyzés, míg a megbízási szerződésen nem. A felperes az elsőfokú ingatlanügyi hatóságtól 2007. szeptember 20. napján kérte jelzálogjog bejegyzését az alperesi beavatkozó 183372/8 hrsz.-ú ingatlanára, 138 000 000 Ft erejéig. A hatóság a kérelmet elutasította. Az alperes 2008. május 13. napján kelt 30031-4/2008. számú határozatával az első fokú határozatot helybenhagyta. Határozatának indokolásában kifejtette, hogy a vállalkozói díjtartozás mértékét egyértelműen a szerződésekből nem tudta megállapítani, hiányzott továbbá a bejegyzéshez szükséges bejegyzési engedély is.

A jogerős határozat felülvizsgálata iránt a felperes nyújtott be keresetet, melyben kérte annak megváltoztatásával kérelmének megfelelő összegű jelzálogjog bejegyzését az ingatlanra. Álláspontja szerint jogszabály alapján az alperes köteles lett volna a bejegyzésre.

A jogerős ítélet és indokai

A Fővárosi Bíróság ítéletével az ingatlanra – a kérelemnek megfelelően – a jelzálogjogot bejegyezte. Indokolása szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 402. §-ának (2) bekezdése alapján a vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák elvégzésére szolgáló ingatlanon – díjkövetelése erejéig – jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre; az ezzel ellentétes rendelkezés semmis. Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni, az ennek elmulasztásából származó kárért felelős.

Minthogy a jelen ügyben megállapítható volt a szerződéskötés ténye, valamint a vállalkozó kérte a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, ennek akadályát a Fővárosi Bíróság nem látva változtatta meg a közigazgatási határozatot.

A határozat felülvizsgálata iránt az alperes és az alperesi beavatkozó nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Az utóbbi felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság hivatalból elutasította. Az alperes felülvizsgálati kérelmében az ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását kérte. Álláspontja szerint a Ptk. módosított 402. §-a csak a törvény hatálybalépése után kötött szerződésekre alkalmazható, ezért a bejegyzésnek nem volt helye, hiszen a Ptk. 402. §-ára vonatkozó hatályos rendelkezés 2007. június 29. napján lett kihirdetve, és a kihirdetéstől számított nyolcadik napon lépett hatályba, míg a szerződést a felperes és az alperesi beavatkozó ezt megelőzően kötötték. Jogszabálysértésként a vállalkozói „körbetartozások” mérséklése céljából történő törvénymódosításokról szóló 2007. LXXVIII. törvény (a továbbiakban: mód.tv.) 4. §-át jelölte meg.

A Legfelsőbb Bíróság döntése és indokai

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak miatt alapos volt.

A Fővárosi Bíróság ítéletében helyesen idézte a Ptk. 402. §-ának azt a rendelkezését, mely szerint építési szerződés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a díjkövetelés erejéig helye lehet jelzálogjog bejegyzésének.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 41. §-ának első mondata szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. Ennek megfelelően helye volna az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek, amennyiben a bejegyzéshez szükséges előfeltételek nem hiányoznának. Amennyiben a fenti jogszabályi rendelkezés alapján a jelzálogjog a szerződéskötés tényével a díjkövetelés erejéig létrejött is volna, azonban ennek bejegyzéséhez szükséges lett volna az Inytv. egyéb feltételeinek kielégítése is. Nem elég ugyanis, hogy a szerződés érvényes, hanem amellett annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmasnak kell lenni. Az Inytv. 29. §-a szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha a törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, vagy teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. A jelen ügyben rendelkezésre áll olyan teljes bizonyító erejű magánokirat, amely a jelzálogjog bejegyzésének egyik feltétele, az azonban nem tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot a jogosult részéről, tehát hiányzik a bejegyzési engedély. Az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontja értelmében nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ahhoz, hogy bejegyezhető legyen a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatóság benyújtását követő hat hónapon belül megadja. A bejegyzési engedély hiányában is tévedett a Fővárosi Bíróság, amikor ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasnak ítélte önmagában a felek által megkötött szerződést, tévedett továbbá a mód. tv. 4. §-ának a hatálybalépésre vonatkozó rendelkezésének értelmezését illetően is. Ebből ugyanis csak az a következtetés vonható le, hogy a hatálybalépés előtt kötött szerződésekre nem alkalmazható a mód. tv.-nyel módosított Ptk. 402. §-a.

A kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság a Fővárosi Bíróság ítéletét a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a felperes keresetét elutasította.

Összegzés

A jogesetben olyan vállalkozási szerződés alapján kérték a zálogjog bejegyzését, mely nem volt ellenjegyezve, és a jogosult bejegyzési engedélyt sem adott. A Legfelsőbb Bíróság szerint ahhoz, hogy a vállalkozási szerződés jelzálogjog bejegyzés alapjául szolgáljon ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmasnak kell lenni, tehát ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni az okiratot, vagy közjegyzői okiratba kell azt foglalni, és a bejegyzési engedélyt is tartalmaznia kell, vagy azt külön okiratba kell foglalni és benyújtani a földhivatalnak.

„Lapozz bele!” módban ezek az oldalak nem érhetőek el.

Kérjük, vásárolja meg a teljes elektronikus könyvet weboldalunkon.

This page is not available in preview mode.

Should you wish to access the complete text, please purchase the full version of this e-book at our webpage.