Kommentár

a lakástörvényhez

Kiadja a

CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft.

Budapest, 2012

1117 Budapest, Prielle Kornélia u. 21–35.

Telefon: (40) 464-565

Fax: +36 (1) 464-5657

e-mail: info@complex.hu

www.complex.hu

Felelős vezető: a CompLex Kiadó Kft. igazgatója

Kiadásért felelős: Tóth Gábor

A kiadványok szerkesztésért felelős: Dr. Csizner Ildikó

Felelős szerkesztő: Szántó Dóra

Műszaki kiemelt főmunkatárs: Schuller Krisztina

Műszaki szerkesztők: Kerek Imréné, Szász Zoltán

Fedélterv és tördelés: CompLex Kiadó Kft. DTP-csoport

Az EPUB konverziót az Adamo Books készítette

ISBN 978 963 295 226 0

Termékkód: YOV1342

RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE

Art.

az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény

Csjt.

házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvény

Földtv.

a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény

Gt.

a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény

Inytv.

az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény

Ket.

a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény

Lakástv.

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. törvény

Nemz. mj. tvr.

a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. törvényerejű rendelet

OTÉK

az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet

Övt.

az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény

Ptk.

a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény

Ptké.

a Polgári Törvénykönyv hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. törvényerejű rendelet

Szoctv.

a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény tartalmazza

Társasházi tv.

a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény

Tny.

a társadalombiztosítási nyugellátásról szóló 1997. évi LXXXI. törvény

Vht.

a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény

1993. ÉVI LXXVIII. TÖRVÉNY A LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK BÉRLETÉRE, VALAMINT AZ ELIDEGENÍTÉSÜKRE VONATKOZÓ EGYES SZABÁLYOKRÓL

Az Országgyűlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából – a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve – a következő törvényt alkotja:

A törvény bevezető része olyan alapvetést tartalmaz, amely segítséget nyújthat a törvény egyes rendelkezéseinek értelmezésénél.

Kiemelést érdemel azon jogalkotói cél, mely a szabályok megalkotásakor a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtését irányozza elő a polgári jog alapelveinek figyelembevétele mellett. E rendelkezés összhangban van a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 1. § (1) bekezdésével. E szerint a Ptk. az állampolgárok, valamint az állami, önkormányzati, gazdasági és civil szervezetek, továbbá más személyek vagyoni viszonyait szabályozza. Az e viszonyokat szabályozó más jogszabályokat – ha eltérően nem rendelkeznek – a Ptk.-val összhangban, a Ptk. rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni.

Az önkormányzatok bérbeadói jogainak erősítését és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét is deklarálja a jogalkotó.

Különösen a helyiségbérlet egyes szabályainak alkalmazása során nyúl vissza a bírói gyakorlat a preambulumban is rögzített elvekhez.

I. Rész

A törvény hatálya

1. § (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is –, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.

(2) Ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell.

(3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak.

1. A törvény hatálya

A törvény hatálya cím alatt kizárólag a jogszabály tárgyi hatályát határozza meg a jogalkotó azzal, hogy kimondja, az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) rendelkezéseit a lakásokra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre (a továbbiakban: helyiség) létrejött bérleti jogviszonyokra kell alkalmazni. A törvény hatálya minden lakásra kiterjed, ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is.

A lakás fogalmát a Lakástv. 91/A. § 1. pontja határozza meg. E szerint lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a

a) helyiségei;

b) közművesítettsége;

c) melegvíz-ellátása; és

d) fűtési módja

alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Az egyes komfortfokozatok jellemzőit szintén az értelmező rendelkezések (Lakástv. 91/A. § 2–5. pont) tartalmazzák.

Nem lakáscélú helyiség a Lakástv. 91/A. § 12. pontja szerint az, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.

Az otthonház fogalmának meghatározását a Lakástv. 88/A. §-ához fűzött magyarázat tartalmazza.

Nem a Lakástv., hanem a Ptk. dologbérletre vonatkozó szabályait (Ptk. XXXVII. fejezet) kell alkalmazni az olyan bérleti jogviszonyokra, melyek tárgya ugyan ingatlan, de azon nem áll lakás vagy helyiség. A termőföld használatára a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Földtv.) III. fejezete irányadó. Tanya esetében lehet átfedés a két jogszabály tárgyi hatálya közt, de álláspontunk szerint elsődlegesen a Földtv. rendelkezéseit kell alkalmazni.

A Lakástv. tárgyi hatályának megállapítása során a legtöbb bizonytalanságot az olyan építmények (pl. pavilonok) okozzák, melyekről nem lehet egyértelműen eldönteni, hogy azok az alattuk lévő ingatlannal alkotórészi kapcsolatban állnak-e. A kérdés az, hogy ezen dolgok bérletére a Ptk. vagy a Lakástv. rendelkezéseit kell-e alkalmazni? Ez attól függ, hogy az építmény a földterület alkotórésze-e? Egy felépítmény ingó vagy ingatlan jellegét kétség esetén a földterülettel való összefüggése dönti el, azaz, hogy ez az összefüggés alkotórészi vagy tartozéki jellegű. A Ptk. 95. §-ának (1) bekezdése értelmében alkotórész mindaz, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A fődolog mindig a föld. Az alkotórész kapcsolat megállapításához azt kell elsősorban vizsgálni, hogy az építmény annak elpusztulása és jelentős állagsérelme nélkül elválasztható-e a földtől. Ha igen, akkor nem tekinthető alkotórésznek. Az, hogy a felépítmény betonalapra épült és közművekkel ellátott, önmagában még nem jelenti azt, hogy az építmény és a földterület közt alkotórészi kapcsolat lenne. Ha pedig az építmény nem minősül ingatlannak, akkor nem a Lakástv., hanem a Ptk. szabályait kell alkalmazni a felek szerződésében nem szabályozott kérdésekre.

A minősítés során döntő szempont az, hogy a bérlet tárgyát képező ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban milyen művelési ágban van nyilvántartva.

A Lakástv. a személyi hatály körében kizárólag a külállamok tulajdonában lévő lakásokat és helyiségeket említi, melyekre akkor alkalmazandó, ha a felek másként nem állapodnak meg. E rendelkezés oka, hogy a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr.-nek (a továbbiakban: Nemz. mj. tvr.) a Lakástv. elfogadásakor hatályos szabályai szerint a bérleti szerződésnél a bérbeadó lakóhelye, szokásos tartózkodási helye, illetve a székhelye, vagy a telephelye határozta meg az alkalmazandó jogot [Nemz. mj. tvr. 25. § b) pont]. Külállam tulajdonában létrejövő ingatlanra kötött bérleti szerződésre tehát a külállam joga lett volna alkalmazandó – eltérő megállapodás hiányában – a nemzetközi magánjogi szabályok szerint.

Ma már jogválasztás hiányában azt a jogot kell irányadónak tekinteni, amelyhez a szerződés – az adott szerződéses viszony lényeges elemei szerint – leginkább kapcsolódik (Nemz. mj. tvr. 28. §). Ez lakás, illetve helyiségbérlet esetében az ingatlan fekvése szerinti állam joga.

AZ EURÓPAI PARLAMENT ÉS A TANÁCS 2008. június 17-i 593/2008/EK RENDELETE (Róma I.) a szerződéses kötelezettségekre alkalmazandó jogról is kimondja, hogy ha a szerződésre alkalmazandó jogról nem született megállapodás a 3. cikknek megfelelően, akkor ingatlannal kapcsolatos bérleti jogra vonatkozó szerződés esetén az ingatlan fekvése szerinti ország joga az irányadó [Róma I. 4. cikk (1) bek. c) pont].

Ide kívánkozik annak említése is, hogy kizárólag magyar bíróság vagy más hatóság járhat el a belföldön fekvő ingatlannal kapcsolatos dologi jogi hatályú jog érvényesítése iránti eljárásban, valamint bérleti és haszonbérleti szerződést érintő eljárásban (Nemz. mj. tvr. 62/A. § a) pont). A TANÁCS 2000. december 22-i 44/2001/EK RENDELETE (Brüsszel I.) a polgári és kereskedelmi ügyekben a joghatóságról, valamint a határozatok elismeréséről és végrehajtásáról kimondja, hogy az alperes lakóhelyére való tekintet nélkül annak a tagállamnak a bírósága rendelkezik kizárólagos joghatósággal az olyan eljárásokra, amelynek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog vagy ingatlan bérlete, illetve haszonbérlete. Olyan eljárásra azonban, amelynek tárgya ingatlannak legfeljebb hat egymást követő hónapra ideiglenes magánhasználatra kötött bérlete vagy haszonbérlete, annak a tagállamnak a bírósága is rendelkezik joghatósággal, ahol az alperes lakóhelye található, feltéve, hogy a bérlő vagy haszonbérlő természetes személy, valamint a bérbeadó és a bérlő vagy haszonbérlő lakóhelye azonos tagállamban található (Brüsszel I. 22. cikk 1. pont).

A személyi hatály kapcsán felhívjuk a figyelmet arra, hogy az Állam, illetve az önkormányzatok által bérbe adott lakásokra és helyiségekre nem csak a Lakástv., hanem egyes miniszteri, illetve önkormányzati rendeletek is alkalmazandók. Az ezzel kapcsolatos részleteket a Lakástv. IX. fejezete, illetve a 2. sz. melléklet tartalmazza.

2. A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek alkalmazása

A Lakástv.-ben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. E rendelkezés különösebb magyarázatra nem szorul, a joggyakorlatban problémamentes a Ptk. alkalmazása a Lakástv.-ben nem szabályozott kérdésekben.

A Lakástv. 1. § (3) bekezdése olyan utaló szabály, amely a Ptk. általános részi rendelkezéseire vonatkozik, nem pedig a Ptk. különös részében található szabályokra.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2001. 535. A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (3) bek., 6. § (2) bek., Ptk. 241. §].

BH2002. 13. Az önkormányzat tulajdonában álló üzlethelyiségre a bérlőt nem vételi jog, hanem elővásárlási jog illeti meg [1959. évi IV. tv. 375. §, 1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (1) bek., 20. § (1) bek., 34. § (1) bek., 45. § (1) bek., 58. § (1) bek.].

BH1998. 240. II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni [1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (1) bek., 3. § (1) bek., 2. melléklet 12. és 16/c) pont, Ptk. 108. § (1) bek.].

BH1997. 335. A lakásbérleti jogviszonyról történő lemondás nem jelenti a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését [1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (3) bek., 23. §, 92. § (1) bek., 94. § (1) bek., 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 86. § (3) bek., 1957. évi IV. tv. (Áe.) 13. § (1) bek., 17. § (1) bek., Ptk. 205. § (1) bek., 319. § (1) bek.].

BDT2011. 2408. I. A lakástörvénynek a bérlőt az önkormányzati lakásra megillető vételi joga nem azonos tartalmú az adásvétel különös nemeként a Ptk.-ban szabályozott vételi joggal, mivel a bérlőnek az a nyilatkozata, hogy a vételi jogával élni kíván, nem hoz létre szerződést.

K–H–PJ–2012–170 Helyiségbérleti szerződés tartalmának szabad megállapítása, ideértve az azonnali hatályú felmondás lehetőségének érvényes kikötését is.

LB–H–PJ–2010–363 A Lakástv. hatálybalépése előtt kötött helyiségbérleti szerződés is a Lakástv. szabályai szerint mondható fel.

LB–H–PJ–2010–271 A Lakástv. 1. § (3) bekezdése olyan utaló szabály, amely szerint e külön törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. Ez a Ptk. általános részi rendelkezéseire vonatkozik, nem pedig a Ptk. különös részében található szabályokra.