Kommentár
a lakástörvényhez

Kiadja a

Wolters Kluwer Kft.

Budapest, 2014

1117 Budapest, Prielle Kornélia u. 21–35.

Telefon: (40) 464-565, +36 (1) 464-5656

Fax: +36 (1) 464-5657

E-mail: info@wolterskluwer.hu

Internet: www.wolterskluwer.hu

Felelős vezető: Tóth Gábor, a Wolters Kluwer Kft. ügyvezetője

Kiadásért felelős: dr. Takács Tibor

A kiadványok szerkesztéséért felelős: dr. Szabó Marianna

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki kiemelt főmunkatárs: Schuller Krisztina

Műszaki szerkesztők: Kerek Imréné, Szász Zoltán

Fedélterv és tördelés: Wolters Kluwer Kft. DTP-csoport

Nyomdai munkálatok: Starkiss Kft. – WK2014048

ISBN 978 963 295 434 9

Termékkód: YEB1557

Kiadványaink megtekinthetőek és megvásárolhatóak szakkönyvesboltunkban a Kiadó címén,

továbbá a www.complex.hu portálon.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában (fotokópia, mikrofilm vagy más hordozó) nem sokszorosítható.

Horváth Gyula

Kommentár
a lakástörvényhez

Kommentár a lakások és helyiségek bérletére,
valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényhez

Wolters Kluwer • Budapest, 2014

Szerző

dr. Horváth Gyula

Kézirat lezárva: 2014. szeptember 30.

© dr. Horváth Gyula, Budapest, 2014

© Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2014

A Wolters Kluwer Kft. az 1795-ben alapított

Magyar Könyvkiadók és Könyvterjesztők Egyesülésének a tagja.

RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE

1959-es Ptk.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Art.

2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről

Brüsszel I.

a Tanács 2000. december 22-i 44/2001/EK rendelete a polgári és kereskedelmi ügyekben a joghatóságról, valamint a határozatok elismeréséről és végrehajtásáról

Földforgalmi tv.      

2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

Inytv.

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Lakás tv.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

Nemz. mj. tvr.

1979. évi 13. törvényerejű rendelet a nemzetközi magánjogról

OTÉK

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

Övt.

1991. évi XXXIII. törvény egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról

Ptk.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Ptké.

2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről

Róma I.

az Európai Parlament és a Tanács 2008. június 17-i 593/2008/EK rendelete a szerződéses kötelezettségekre alkalmazandó jogról (Róma I.)

Szoctv.

1993. évi III. törvény a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról

Társasházi tv.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

Tny.

1997. évi LXXXI. törvény a társadalombiztosítási nyugellátásról

Vht.

1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról

1993. ÉVI LXXVIII. TÖRVÉNY
A LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK BÉRLETÉRE, VALAMINT
AZ ELIDEGENÍTÉSÜKRE
VONATKOZÓ EGYES SZABÁLYOKRÓL

Az Országgyűlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából – a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve – a következő törvényt alkotja:

Preambulum

A törvény bevezető része olyan alapvetést tartalmaz, amely segítséget nyújthat a törvény egyes rendelkezéseinek értelmezésénél. Mivel azonban egy több mint húsz éve hatályban lévő jogszabályról van szó, a bevezető rendelkezések közül ma már csak egyet érdemes kiemelni.

Azon jogalkotói célt, mely a szabályok megalkotásakor a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtését irányozza elő a polgári jog alapelveinek figyelembevétele mellett. E rendelkezés összhangban van a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) értelmezési alapelvével [1:2. § (2) bek.]. E szerint a polgári jogi viszonyokra vonatkozó jogszabályokat a Ptk.-val összhangban kell értelmezni.

Különösen a helyiségbérlet egyes szabályainak értelmezése során nyúlhat vissza a gyakorlat ezen elvhez.

ELSŐ RÉSZ

A TÖRVÉNY HATÁLYA

1. § (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is –, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.

(2) Ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell.

(3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak.

1. A törvény hatálya

A törvény hatálya cím alatt kizárólag a jogszabály tárgyi hatályát határozza meg a jogalkotó azzal, hogy kimondja az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) rendelkezéseit a lakásokra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre (a továbbiakban: helyiség) létrejött bérleti jogviszonyokra kell alkalmazni. A törvény hatálya minden lakásra kiterjed, ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is.

A lakás fogalmát a Lakás tv. 91/A. § 1. pontja határozza meg. E szerint lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a

– helyiségei;

– közművesítettsége;

– melegvízellátása; és

– fűtési módja

alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Az egyes komfortfokozatok jellemzőit szintén az értelmező rendelkezések (Lakás tv. 91/A. § 2–5. pont) tartalmazzák.

Nem lakáscélú helyiség a Lakás tv. 91/A. § 12. pontja szerint az, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.

Az otthonház fogalmának meghatározását a Lakás tv. 88/A. §-ához fűzött magyarázat tartalmazza.

Nem a Lakás tv., hanem a Ptk. dologbérletre vonatkozó szabályait (Ptk. 6:331–6:341. §§) kell alkalmazni az olyan bérleti jogviszonyokra, melyek tárgya ugyan ingatlan, de azon nem áll lakás vagy helyiség. A termőföld használatára a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) IV. fejezete irányadó. Tanya esetében lehet átfedés a két jogszabály tárgyi hatálya közt, de álláspontunk szerint elsődlegesen a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni, ha a bérleti jogviszony az egész tanyára kiterjed. A tanyán található lakóépület-bérlet esetében azonban a Lakás tv. alkalmazandó.

A Lakás tv. tárgyi hatályának megállapítása során a legtöbb bizonytalanságot az olyan építmények (pl. pavilonok) okozzák, melyekről nem lehet egyértelműen eldönteni, hogy azok az alattuk lévő ingatlannal alkotórészi kapcsolatban állnak-e. A kérdés az, hogy ezen dolgok bérletére a Ptk. vagy a Lakás tv. rendelkezéseit kell-e alkalmazni. Ez attól függ, hogy az építmény a földterület alkotórésze-e. Egy felépítmény ingó vagy ingatlan jellegét kétség esetén a földterülettel való összefüggése dönti el, azaz hogy ez az összefüggés alkotórészi vagy tartozéki jellegű. A Ptk. 5:15. §-a szerint alkotórész mindaz, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A fődolog mindig a föld. Az alkotórész kapcsolat megállapításához azt kell elsősorban vizsgálni, hogy az építmény annak elpusztulása és jelentős állagsérelme nélkül elválasztható-e a földtől. Ha igen, akkor nem tekinthető alkotórésznek. Az, hogy a felépítmény betonalapra épült és közművekkel ellátott, önmagában még nem jelenti azt, hogy az építmény és a földterület közt alkotórészi kapcsolat lenne. Ha pedig az építmény nem minődül ingatlannak, akkor nem a Lakás tv., hanem a Ptk. szabályait kell alkalmazni a felek által szerződésében nem szabályozott kérdésekre.

A minősítés során döntő szempont részben az, hogy a bérlet tárgyát képező ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban milyen művelési ágban van nyilvántartva, illetve részben az, hogy a felek szándéka milyen típusú (lakás- vagy helyiségbérleti) jogviszony létrehozására irányult. Álláspontunk szerint ez utóbbi szempont, vagyis a felek szerződéses akarata a döntő. Nincs akadálya annak, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint lakásnak minősülő ingatlanra helyiségbérleti jogviszony jöjjön létre. Ugyanígy nincs akadálya annak sem (bár ez ritka), hogy a helyiséget lakás céljára adják bérbe.

A Lakás tv. a személyi hatály körében kizárólag a külállamok tulajdonában lévő lakásokat és helyiségeket említi, melyekre akkor alkalmazandó, ha a felek másként nem állapodnak meg. E rendelkezés oka, hogy a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr.-nek (a továbbiakban: Nemz. mj. tvr.) a Lakás tv. elfogadásakor hatályos szabályai szerint a bérleti szerződésnél a bérbeadó lakóhelye, szokásos tartózkodási helye, illetve a székhelye vagy a telephelye határozta meg az alkalmazandó jogot (Nemz. mj. tvr. 25. § b) pont). Külállam tulajdonában létrejövő ingatlanra kötött bérleti szerződésre tehát a külállam joga lett volna alkalmazandó eltérő megállapodás hiányában a nemzetközi magánjogi szabályok szerint.

Ma már jogválasztás hiányában azt a jogot kell irányadónak tekinteni, amelyhez a szerződés – az adott szerződéses viszony lényeges elemei szerint – leginkább kapcsolódik (Nemz. mj. tvr. 28. §). Ez lakás-, illetve helyiségbérlet esetében az ingatlan fekvése szerinti állam joga.

Az Európai Parlament és a Tanács 2008. június 17-i 593/2008/EK rendelete (a továbbiakban: Róma I.) a szerződéses kötelezettségekre alkalmazandó jogról kimondja, hogy ha a szerződésre alkalmazandó jogról nem született megállapodás a 3. cikknek megfelelően, akkor ingatlannal kapcsolatos bérleti jogra vonatkozó szerződés esetén az ingatlan fekvése szerinti ország joga irányadó [Róma I. 4. cikk (1) bekezdés c) pont].

Ide kívánkozik annak említése is, hogy kizárólag magyar bíróság vagy más hatóság járhat el a belföldön fekvő ingatlannal kapcsolatos dologi jogi hatályú jog érvényesítése iránti eljárásban, valamint bérleti és haszonbérleti szerződést érintő eljárásban (Nemz. mj. tvr. 62/A. § a) pont). A Tanács 2000. december 22-i 44/2001/EK rendelete (a továbbiakban: Brüsszel I.) a polgári és kereskedelmi ügyekben a joghatóságról, valamint a határozatok elismeréséről és végrehajtásáról kimondja, hogy az alperes lakóhelyére való tekintet nélkül annak a tagállamnak a bírósága rendelkezik kizárólagos joghatósággal az olyan eljárásokra, amelyeknek tárgya ingatlanon fennálló dologi jog vagy ingatlan bérlete, illetve haszonbérlete. Olyan eljárásra azonban, amelynek tárgya ingatlannak legfeljebb hat egymást követő hónapra ideiglenes magánhasználatra kötött bérlete vagy haszonbérlete, annak a tagállamnak a bírósága is rendelkezik joghatósággal, ahol az alperes lakóhelye található, feltéve, hogy a bérlő vagy haszonbérlő természetes személy, valamint a bérbeadó és a bérlő vagy haszonbérlő lakóhelye azonos tagállamban található (Brüsszel I. 22. cikk 1. pont).

A személyi hatály kapcsán felhívjuk a figyelmet arra, hogy az állam, illetve az önkormányzatok által bérbe adott lakásokra és helyiségekre nemcsak a Lakás tv., hanem egyes miniszteri illetve önkormányzati rendeletek is alkalmazandók. Az ezzel kapcsolatos részleteket a Lakás tv. IX. fejezete, illetve a 2. sz. melléklet tartalmazza.

2. A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek alkalmazása

A Lakás tv.-ben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. E rendelkezés különösebb magyarázatra 2014. március 15-ig nem szorult, a joggyakorlatban problémamentes volt a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) alkalmazása a Lakás tv.-ben nem szabályozott kérdésekben.

2014. március 15-én azonban hatályba lépett a Ptk., amely okozhat némi bizonytalanságot abból a szempontból, hogy a Ptk. hatálybalépése előtt létrejött bérleti jogviszonyokkal összefüggően 2014. március 15-én keletkező tényekre, jognyilatkozatokra a Ptk.-t vagy az 1959-es Ptk.-t kell-e alkalmazni. E kérdést a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: Ptké.) egyértelműen megválaszolja. Kimondja, hogy a Ptk. hatálybalépésekor fennálló kötelmekkel kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra – ideértve az e tények, illetve jognyilatkozatok által keletkeztetett újabb kötelmeket is – a Ptk. hatálybalépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni [Ptké. 50. § (1) bek.].

Vagyis a Ptk. csak azon bérleti jogviszonyok háttérszabálya, amelyek 2014. március 15. után jöttek létre. Minden egyéb bérleti szerződésre az 1959-es Ptk.-t kell alkalmazni.

Ez vonatkozik a Ptk.-ban megfogalmazott lakásbérleti szabályokra is, melyeket csak a 2014. március 15. után létrejött lakásbérleti szerződésekre lehet alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2001. 535. A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges.

BH2002. 13. Az önkormányzat tulajdonában álló üzlethelyiségre a bérlőt nem vételi jog, hanem elővásárlási jog illeti meg.

BH1998. 240. II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni.

BH1997. 335. A lakásbérleti jogviszonyról történő lemondás nem jelenti a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését.

BDT2011. 2408. I. A lakástörvénynek a bérlőt az önkormányzati lakásra megillető vételi joga nem azonos tartalmú az adásvétel különös nemeként a Ptk.-ban szabályozott vételi joggal, mivel a bérlőnek az a nyilatkozata, hogy a vételi jogával élni kíván, nem hoz létre szerződést.

Kúria Pfv.VIII.22.284/2011/3. Helyiségbérleti szerződés tartalmának szabad megállapítása, ideértve az azonnali hatályú felmondás lehetőségének érvényes kikötését is.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.198/2010/6. A Lakás tv. hatálybalépése előtt kötött helyiségbérleti szerződés is a Lakás tv. szabályai szerint mondható fel.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.172/2010/7. A Lakás tv. 1. § (3) bekezdése olyan utaló szabály, amely szerint e külön törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. Ez a Ptk. általános részi rendelkezéseire vonatkozik, nem pedig a Ptk. különös részében található szabályokra.

1/A. § (1) E törvényt és az e törvény végrehajtására kiadott rendeletet kell alkalmazni a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény szerinti mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi személy vagy külföldi természetes személy által történő megszerzésére, ide nem értve az öröklés esetét.

(2) A külföldi jogi személy vagy a külföldi természetes személy az (1) bekezdés szerinti ingatlant az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.

(3) Diplomáciai, konzuli képviselet, valamint ezekkel egy tekintet alá eső nemzetközi szervezetek ingatlanszerzéséhez az engedélyt az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal nemzetközi szerződés vagy viszonosság fennállása alapján adja meg. A nemzetközi szerződésről, illetve a viszonosság fennállásáról a külpolitikáért felelős miniszter nyilatkozatát be kell szerezni.

(4) A fővárosi és megyei kormányhivatal (2) és (3) bekezdés szerinti határozata ellen nincs helye fellebbezésnek.

1. Ingatlan tulajdonjogának megszerzése külföldi személy által

A jogszabály engedélyhez köti a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanok tulajdonjogának a külföldi személyek által történő megszerzését.

A mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld fogalmát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) határozza meg. E szerint a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet mező-, illetve erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. E fogalom alá sorolandó továbbá az olyan, művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve (Földforgalmi tv. 5. § 17. pont).

Ezen kritériumoknak nem megfelelő ingatlan tulajdonjogát tehát a külföldi jogi-, illetve természetes személy csak az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi, illetve megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.

A külföldi jogi, illetve természetes személy fogalmát a Lakás tv. az értelmező rendelkezések közt határozza meg. Külföldi jogi személy az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet. Külföldi természetes személy pedig az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem minősülő természetes személy (Lakás tv. 91/A. § 24. és 25. pont).

Az engedélyezési eljárás kapcsán kizárólag azt rögzíti a Lakás tv., hogy a kormányhivatal határozata ellen nincs helye fellebbezésnek. Az eljárás részletes szabályait külön jogszabály, a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet határozza meg.

2. Ingatlan tulajdonjogának megszerzése diplomáciai,
illetve konzuli képviselet által

A diplomáciai és a konzuli képviselet, valamint az ezekkel egy tekintet alá eső nemzetközi szervezet ingatlanszerzéséhez is az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi illetve megyei kormányhivatal engedélye szükséges. Az engedély akkor adható ki, ha nemzetközi szerződés vagy viszonosság áll fenn az érintett állammal vagy nemzetközi szervezettel. A nemzetközi szerződésről, illetve a viszonosság fennállásáról a külpolitikáért felelős miniszter nyilatkozatát be kell szereznie az eljáró hatóságnak.

Kapcsolódó jogi szabályozás

2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről

A LAKÁSBÉRLET SZABÁLYAI

I. Fejezet

A lakásbérlet létrejötte

2. § (1)–(2)

(3) A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.

(4)

(5) A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

1. A lakásbérleti jogviszony létrejötte

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő írásba foglalt szerződése hozza létre.

Bérlő bármely jogképes személy lehet, de bérbeadó csak az, aki az ingatlannal rendelkezni jogosult [Ptk. 5:30. § (1) bek.], vagy annak használatát jogszerűen másnak átengedheti. A bérbeadó tipikusan az ingatlan tulajdonosa, de lehet annak vagyonkezelője, haszonélvezője vagy bérlője is. A lakás haszonélvezője ugyan a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a lakás használatára nem tart igényt. Ha a bérlő adja bérbe az ingatlant, akkor albérleti jogviszony jön létre.

A lakásbérleti szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása, és ennek írásba foglalása szükséges. A bérleti szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A szerződés érvényességét nem érinti, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél szerződési nyilatkozatát, hanem mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozatának egymással történő közlése révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása.

Az elektronikus levelezés elterjedésére tekintettel fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy az elektronikus levél (e-mail) csak akkor tekinthető írásbeli nyilatkozatnak, ha fokozott biztonságú elektronikus aláírással látták el. Az elektronikus aláírásról szóló 2001. évi XXXV. törvény 4. § (1) bekezdése szerint az e-mailben közölt nyilatkozat önmagában nem, csupán a fokozott biztonságú elektronikus aláírással aláírt elektronikus dokumentum útján tett nyilatkozat felel meg az írásba foglalás követelményének. E rendelkezések vonatkoznak a szerződés létrehozását, módosítását célzó nyilatkozatokra és a Lakás tv. által előírt olyan egyoldalú nyilatkozatokra is, amelyeket írásba kell foglalni (pl. felmondás, bérbeadó hozzájárulása a lakásba történő befogadáshoz stb.).

2. A lakásbérleti jog terjedelme

A lakásbérleti jog a lakásra (Lakás tv. 91/A. § 1. pont) és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. A lakás fogalmának és az egyes komfortfokozatoknak a törvénybeli meghatározása kógens szabály, attól a felek szerződése nem térhet el. A lakáshoz tartozó helyiségek általában: a tüzelőtároló (fáskamra, pincerekesz), padlásrekesz (Lakás tv. 91/A. § 11. pont). A lakáshoz tartozó helyiségek használatára a bérlő jogosult akkor is, ha erről a szerződés kifejezetten nem rendelkezik. Nem jogosult azonban a bérlő a lakáshoz tartozó helyiségek használatára, ha azt a bérleti szerződés kifejezetten kizárja.

Ha más személy kizárólagosan használja a lakáshoz egyébként hozzátartozó helyiséget, és ez a bérlő használatát akadályozza, akkor a bérlő a bérbeadóval szemben szavatosság [Ptk. 6:332. § (2) bek.], míg a tényleges használóval szemben birtokvédelem (Ptk. 5:5–5:8. §) címén érvényesítheti igényeit.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2005. 1313. A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és ezért a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. Az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi.

BH2010. 215. Nem szűnik meg a bérleti szerződés, ha a jogviszonyt a meghalt bérlő jogutódja folytatja. Ilyen esetben az eredeti szerződéses jogviszony – a bérlő személyében bekövetkezett változással – marad fenn és nem kell a szerződést ismét írásba foglalni.

BH2008. 64. A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át. E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a bérlő lakás kiürítésére való kötelezése.

BH2004. 56. Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevő a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj.

BH2004. 9. Az alakiság megsértéséből eredő érvénytelenség megállapítása és jogkövetkezményeinek alkalmazása szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a szerződés írásba foglalása miért, illetve kinek az érdekkörében bekövetkezett ok miatt maradt el.

BH2001. 221. A lakásba befogadott élettárs szívességi lakáshasználónak minősül, ezért lakáshasználata bármikor, indokolás és alakszerűség nélkül megvonható.

BH2000. 308. Lakás-, illetőleg helyiségbérleti jogviszony esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultak köre. Az ún. előprivatizált bérleti jog különböző társasági formákba történő bevitelének szabályai.

BH1998. 480. Érvénytelen az önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti szerződés, ha nem a rendelkezésre jogosult képviselő-testület döntött a hasznosításról, illetve ha azt a felek az alakiság megsértésével kötötték.

BDT2006. 1498. I. Ha a bérleti szerződést bérbeadóként nem a lakás tulajdonosa kötötte meg, a szerződés felmondására csak az jogosult, aki a szerződést saját nevében bérbeadói minőségben megkötötte.

II. A felmondás jogával az önkormányzati bérlakásnál is csak a bérbeadó élhet, és a bérbeadó nem szükségképpen azonos a tulajdonosi önkormányzattal.

BDT2000. 246. Amennyiben a közös tulajdon megszüntetésére bírósági ítélettel akként kerül sor, hogy a tulajdonostárs az ingatlanban benn marad, abban az esetben az árverési vevő és a volt tulajdonos között bérleti jogviszony jön létre. Ilyenkor az árverési vevőt nem használati díj, hanem bérleti díj címén illeti meg a volt tulajdonos terhére megállapított összeg.

BDT1999. 58. Az alperes, ha a bérleti szerződés megkötésére való jogosultságát az 1990. évi LXXIV. törvény alapján szerezte meg, mindaddig a helységnek csak jogszerű használója, amíg a helyiség kezelőjével írásban, érvényes bérleti szerződést nem köt. A helyiség jogszerű használója használati díjat köteles fizetni. Ilyen esetben – a bérleti jogviszony hiányában – a bérleti díj megállapítására és módosítására nincs lehetőség.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.355/2011/8. Lakásbérleti jogviszony felmondásának szabályai bérlőtársak vonatkozásában.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.22.040/2010/3. Bérleti szerződés nem jön létre, ha a szerződés tartalmazza ugyan a bérlő nevét, de azt ő nem, csak a felesége írja alá, aki szintén bérlő (bérlőtárs).

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.263/2010/4. Bérlőtársi jogviszony létrejötte, a szerződéskötés folyamata.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.271/2010/7. A lakás komfortfokozatára vonatkozó szerződéses rendelkezés bírósági úton történő módosítása.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.803/2008/5. A bérleti szerződés időbeli hatályának a meghatározása a szerződés lényeges tartalmi eleme. A feleknek a bérlet határozott vagy határozatlan időtartamára vonatkozó megállapodását ezért a Ptk. 218. § (1) bekezdése és az Ltv. 5. § (2) bekezdése alapján írásba kellett foglalni. A kötelező írásbeliség irányadó a szerződés módosítására és megszüntetésére is.

3. § (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat – e törvény keretei között alkotott – rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit.

(2) Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett – különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő – távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót – felhívására – írásban tájékoztatja.

Az önkormányzat lakásrendelete

Önkormányzati lakások esetében a szabályozás többszintű. Nem csupán a Lakás tv., hanem a Lakás tv. alapján alkotott önkormányzati rendelet szabályait is figyelembe kell venni. A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra ugyanis a tulajdonos önkormányzat rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

Az önkormányzatok rendeletalkotási joga korlátozott. Nem térhetnek el a Lakás tv. rendelkezéseitől, és csak abban a keretben alkothatnak jogszabályt, amelyben erre őket a Lakás tv. felhatalmazza. A felhatalmazó rendelkezések a Lakás tv. különböző §-aiban elszórtan találhatók, de azokat a 2. számú melléklet összefoglalja.

E § szerint önkormányzati rendeletben kell meghatározni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit. A feltételeknek a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez kell igazodni. Szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén az önkormányzat nem követelhet a bérlőtől óvadékot, és ezt a rendeletben sem írhatja elő.

Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit, de az óvadék összege nem lehet több mint három havi bérleti díj (Ptk. 6:343. §).

Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként (akár szociális, akár nem szociális helyzet alapján történik a bérbeadás) előírhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek is tartalmaznia kell. A szerződésnek tartalmaznia kell azt is, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét, annak időtartamát és okát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett távollét alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet, ha annak oka méltányolható. Ilyen méltányolható ok különösen az egészségügyi ok, a munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból elmulasztotta, de a bérbeadó kérésére a távollétről a fentiek szerinti tartalmú tájékoztatást ad. Mindebből az is következik, hogy a bentlakás kötelezettségének a bérlő részéről történő megszegése lehetővé teszi, hogy a bérbeadó rendkívüli felmondással éljen, ha nincs előzetes vagy utólagos tájékoztatás, vagy a távollét oka nem méltányolható.

A bérlőtársi szerződés feltételeit is az önkormányzati rendeletben kell meghatározni. Rendeleti szabályozás nélkül nem köthető bérlőtársi szerződés önkormányzati lakásra. A rendeletalkotás során figyelembe kell venni, hogy ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik, a házastársak közös kérelmére kötelező bérlőtársi szerződést kötni.

Az önkormányzati rendeletet a jogalkalmazók (ideértve a bíróságokat is) abban az esetben is kötelesek alkalmazni, ha az ellentétes a Lakás tv. rendelkezéseivel. Peres eljárásban azonban a bíróság a felek kérelmére vagy hivatalból kezdeményezheti az Alkotmánybíróságnál az adott norma Alaptörvény-ellenességének megállapítását vagy a Kúriának az önkormányzati rendelet felülvizsgálatára vonatkozó nemperes eljárását a per egyidejű felfüggesztésével [Pp. 155/B. § (1), (3) bek., 155/C. § (1), (3) bek.]. Peren kívüli jogvita esetén az érintettek a kormányhivatalhoz fordulhatnak, amely javasolhatja a helyi önkormányzatok törvényességi felügyeletéért felelős miniszternél, hogy kezdeményezze a Kormánynál annak indítványozását, hogy az Alkotmánybíróság vizsgálja felül az önkormányzati rendelet Alaptörvénnyel való összhangját [2011. évi CLXXXIX. tv. 132. § (1) bek. c) pont].

Az önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő lakás bérletére az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni, ilyenkor a Lakás tv. általános szabályai irányadók.

3. § (3) Ha az önkormányzati lakás, továbbá a műteremlakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg e törvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni. A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlő kiválasztására jogosult döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig köthető. A bérlőkijelölésre jogosult a szerződés tartalmára vonatkozóan – ha erre törvény vagy megállapodás felhatalmazza – egyéb feltételeket is előírhat.

(4) Az e törvényben előírt bérbeadói hozzájárulás – ha a felek megállapodásából más nem következik – a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a bérlőkiválasztási jog esetén is, ha e törvény a jogosult hozzájárulását írja elő.

(5) Az állam tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: állami lakás) – a (3) bekezdés megfelelő alkalmazásával – a bérlő kiválasztására jogosult által megjelölt személlyel és időtartamra lehet szerződést kötni.

(6) A (3) bekezdésben említett műteremlakás esetén a kulturális örökség védelméért felelős miniszter a bérlőkijelölési jog gyakorlását költségvetési szervre vagy alkotóművészeti hivatásgyakorlást szolgáló gazdasági társaságra átruházhatja.

1. A bérlőkijelölési és a bérlőkiválasztási jog gyakorlása

Ha az önkormányzati lakás, továbbá a műteremlakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg a Lakás tv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni.

A bérlőkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlőkiválasztásra jogosult döntése alapján a szerződés

a) határozott időre,

b) határozatlan időre, vagy

c) feltétel bekövetkezéséig köthető. Ezen törvényi rendelkezés teljesen szükségtelen, hiszen egyéb időtartamra fogalmilag kizárt szerződést létrehozni.

Ha törvény vagy megállapodás a bérlőkijelölésre jogosultat erre felhatalmazza, a szerződés tartalmára vonatkozóan egyéb feltételeket is kiköthet. E feltételek azonban természetesen nem lehetnek ellentétesek a Lakás tv. előírásaival, attól csak abban a körben térhetnek el, ahol az eltérés megengedett.

2. Bérlő kiválasztása állami tulajdonú lakás esetében

Az állam tulajdonában lévő lakásra a bérlő kiválasztására jogosult által megjelölt személlyel és időtartamra lehet szerződést kötni, mégpedig a fenti szabályok megfelelő alkalmazásával.

Az állam és más személy közös tulajdonában lévő lakás bérbeadására az állami lakásra vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni, ilyenkor a Lakás tv. általános szabályai irányadók.

Az állami lakások bérbeadására a Lakás tv. 87. §-ának magyarázata során még visszatérünk.

3. Műteremlakás bérlőjének kijelölése

Az önkormányzati tulajdonban lévő, a kultúráért felelős miniszter bérlőkijelölési jogával érintett műteremlakás bérlőkijelölésének szabályait a 15/1995. (XII. 29.) MKM rendelet tartalmazza.

E szerint

a) műterem: a lakáshoz kapcsolódó olyan helyiség, amelynek általában

– alapterülete a 20 m2-t meghaladja,

– belmagassága legalább 3 méter,

– ablaka észak-keleti, északi vagy észak-nyugati tájolású, és ablakfelülete legalább 5 m2;

b) műteremlakás: az a lakás, amelyben műterem található, továbbá az, amely műteremmel nem rendelkezik, de bérlője részére műteremlakásként került bérbeadásra;

c) szükség-műteremlakás: az a lakás, amelyben műterem található, és egyebekben a komfort nélküli lakás feltételeinek megfelel.

Műteremlakás bérlőjének képzőművész, iparművész, fotóművész, illetve ipari tervezőművész (a továbbiakban együtt: alkotóművész) jelölhető ki.

A műteremlakás bérlőjét a Magyar Alkotóművészeti Közhasznú Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társaság jelöli ki nyilvános pályázat alapján. A nyilvános pályázatot a tulajdonos helyi önkormányzatnak a lakások bérletére vonatkozó rendelete, illetőleg véleménye figyelembevételével – a Társaság mellett működő Alkotóművészeti Műteremlakás Bizottság jóváhagyását követően – írják ki.

Műteremlakás esetén a kulturális örökség védelméért felelős miniszter a bérlőkijelölési jog gyakorlását költségvetési szervre vagy alkotóművészeti hivatásgyakorlást szolgáló gazdasági társaságra átruházhatja.

4. Bérbeadói hozzájárulás bérlőkijelölési jog esetén

A bérlő a Lakás tv.-ben meghatározott egyes jogait csak a bérbeadó hozzájárulásával gyakorolhatja. Bérbeadói hozzájárulás szükséges páldául más személynek a lakásba történő befogadásához [Lakás tv. 21. § (1) bek.], tartási szerződés kötéséhez a lakásbérleti jog folytatása ellenében [Lakás tv. 22. § (1) bek.], a lakás elcseréléséhez [Lakás tv. 29. § (1) bek.], vagy a lakás egy részének albérletbe adásához [Lakás tv. 33. § (1) bek.] stb. Ha a bérlő a Lakás tv.-ben meghatározott jogait csak a bérbeadó hozzájárulásával gyakorolhatja, a hozzájárulás csak a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ez a rendelkezés diszpozitív szabály, mert ettől a felek eltérhetnek.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2008. 1869. A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól.

BH2009. 108. A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre való hivatkozással nem mentesül a díjfizetési kötelezettsége alól.

BH1998. 240. II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni.

BDT2007. 1681. Ha az önkormányzat a tulajdonában lévő lakások bérleti jogviszonyának felmondására vonatkozóan az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 25. §-ában szabályozott feltételeknél szigorúbb követelményeket támaszt, a bíróság a per során kizárólagosan azt vizsgálhatja, hogy a felmondás megfelel-e az 1993. évi LXXVIII. törvény 24. § (1) bekezdés a) pontja és a 25. § (1), valamint (5) bekezdésében írt feltételeknek és határidőknek. Az 1993. évi LXXVIII. törvényben szabályozott feltételeket tartalmazó önkormányzati rendeletet e körben a bíróság nem tekintheti irányadónak.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.255/2010/7. Bérlőkijelölési joggal érintett lakásra fennálló bérleti jogviszony megszűnése.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.959/2010/8. Az önkormányzat rendeleti úton a tulajdonában álló ingatlanok kezelését és a bérbeadási feladatok ellátását harmadik személyre (vagyonkezelőre) bízhatja. Ha a rendelet szerint a vagyonkezelő köti meg a bérlővel a szerződést, és gyakorolja a tulajdonost megillető bérbeadói jogosítványokat és tulajdonosi kötelezettségeket, akkor a vagyonkezelő saját nevében jogosult szerződést kötni, annak megszüntetését célzó jognyilatkozatot tenni és a kiürítés érdekében pert indítani. Ilyen esetben az önkormányzat perben állására nincs szükség.

4. § (1) A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak).

(2) Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak.

(3) Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető.

(4) Önkormányzati lakásra – ha a bérlőkijelölésre jogosult eltérően nem rendelkezik – a házastársak közös kérelmére, bérlőtársi szerződést kell kötni.

(5) A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges.

1. A bérlőtársi jogviszony tartalma

Ha a lakást több bérlő együttesen bérli, akkor bérlőtársi jogviszonyról beszélhetünk. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei a belső jogviszonyukban egyenlőek.

A jogok egyenlősége azt jelenti, hogy a bérlőtársak a lakást, a lakásberendezéseket és a lakáshoz tartozó helyiségeket közösen egyidejűleg és egyformán használhatják, annak esetleges hasznaiból egyenlően részesülnek. A bérlőtársak jogainak egyenlősége ellenére birtokháborítás esetén a birtokvédelem mindegyik bérlőtársat önállóan is megilleti, és követelheti a lakásnak a közös birtokba bocsátását. A jogcím nélküli lakáshasználó kiköltözésre kötelezése iránt is bármelyik bérlőtárs pert indíthat. Ennek oka, hogy a Ptk. birtokvédelmi szabályaihoz képest a Lakás tv. nem tartalmaz eltérő, speciális rendelkezést.

A jogok egyenlőségén az sem változtat, ha korábban a lakásnak csak az egyik bérlőtárs volt a bérlője, vagy ha a bérlőtársak egyike jelentős beruházásokat végzett a lakásban (pl. a lakást átalakította, korszerűsítette stb.). Ez utóbbinak a bérlőtársi jogviszony megszűnésekor lehet jelentősége, annak költségeiről a bérlőtársak egymással, illetve a bérbeadóval kötelesek elszámolni.

A bérlőtárs a lakásba a kiskorú gyermekét, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermekét a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül, míg más személyt a bérlőtárs írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

A bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyhatja. Ebben az esetben a visszamaradt bérlőtárs kérelmére a bíróság az eltávozott bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti.

Bármelyik bérlőtárs jogosult a bérbeadót felszólítani a bérleti jogviszonyból fakadó kötelezettsége teljesítésére.

A bérlőtársaknak azonban vannak olyan jogaik, amelyeket csak együtt gyakorolhatnak. Ilyen együttesen gyakorolható jog a lakáscsere-szerződés megkötése, a lakásbérleti szerződés megszüntetése, albérlő befogadása, vagy a lakás átalakítása, korszerűsítése.

Ha a bérbeadó a lakásbérleti szerződést felmondja, a felmondás csak akkor terjed ki valamennyi bérlőtársra, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult, és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte.

A bérlőtársaknak nemcsak a jogai, hanem a lakásbérleti jogviszonyból eredő kötelességei (pl. lakbérfizetés, karbantartás, rendeltetésszerű lakáshasználat, tartózkodás a bérlőtársak, egyéb ingatlanok bérlőinek zavarásától stb.) is egyenlőek egymással szemben, vagyis a belső jogviszonyukban.

Annak nincs akadálya, hogy a bérlőtársak a bérleti jogviszonyból eredő jogaik és kötelességeik kapcsán ettől eltérő megállapodást kössenek, de ez érvényesen nem változtathat a bérbeadó felé fennálló egyetemleges kötelezettségükön. Vagyis a bérlőtársak belső jogviszonyra vonatkozó megállapodása a bérbeadóra nem hat ki. Nem tiltja a Lakás tv. azt sem, hogy a bérlőtársak olyan tartalmú megállapodást kössenek, miszerint nem az egész lakás együttes, közös használatára jogosultak, hanem egyes helyiségeket kizárólagosan, míg másokat közösen használnak.

Álláspontunk szerint a bíróság is szabályozhatja a bérlőtársak lakáshasználatát, ha a szerződésmódosítás Ptk. 6:192. § szerinti feltételei azt lehetővé teszik. Ennek oka, hogy a lakáshasználatot a bérbeadó és a bérlőtársak szerződésétől eltérően rendező használati mód kialakítása szerződésmódosításnak minősül. Bírósági szerződésmódosításra pedig csak az erre vonatkozó törvényi feltételek betartásával van lehetőség. A témában közzétett bírósági döntést nem ismerünk.

A szerződés bírósági módosítását bármelyik fél akkor kérheti, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, és

– a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;

– a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és

– a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

2. A bérlőtársi jogviszony keletkezése

A Lakás tv. hatálybalépése előtt létrejött bérlőtársi jogviszonyokat a Lakás tv. nem érinti, azok akkor is érvényesek, ha nem a bérbeadó és a bérlőtársak szerződés alapján jöttek létre. E jogviszonyokra, különösen a bérlőtársi jogviszony létrejöttére a keletkezésükkor hatályos szabályokat, elsősorban a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet előírásait is alkalmazni kell.

Önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető. A házastársak közös kérelmére kötelező a bérlőtársi szerződés megkötése. Az önkormányzatot ebben a körben szerződéskötési kötelezettség terheli, ettől a rendeletében sem térhet el.

A bérlőkijelölésre jogosult azonban rendelkezhet ettől eltérően, mert számára ezt a Lakás tv. lehetővé teszi.

A Lakás tv.-ben előírt szerződéskötési kötelezettségre tekintettel, ha a felek a bérlőtársi szerződést nem kötik meg, a bíróság létrehozhatja azt, és meghatározhatja annak tartalmát [Ptk. 6:71. § (1) bek.].

Az állam tulajdonában lévő lakásra a lakással rendelkező szerv által megjelölt személyekkel és feltételekkel lehet bérlőtársi szerződést kötni. Ha az állami lakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetőleg a Lakás tv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személyekkel lehet bérlőtársi szerződést kötni.

Egyéb tulajdonban álló lakásra a felek erre irányuló írásbeli megállapodása hozza létre a bérlőtársi jogviszonyt.

Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak [Lakás tv. 4. § (2) bek.]. Az önálló bérlet azt jelenti, hogy a lakásnak egy bérlője van. Ha a bérlőhöz beköltöző vagy a már vele együtt lakó személy bérlőtársi jogviszonyt akar létesíteni, akkor ebben mindhárom érintettnek (bérbeadó, bérlő és leendő bérlőtárs) írásban meg kell állapodni. Ez a szabály független attól, hogy ki a lakás tulajdonosa, azt minden esetben alkalmazni kell.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2002. 97 A bérleti jogviszony nem szűnik meg bérlőtársaság esetén mindaddig, amíg van olyan bérlőtárs, aki a jogviszonyt folytatja.

BH1999. 502. A felmondási okok vizsgálata szempontjából a bérlőtársakat egyaránt terheli az egész bérlemény tekintetében a rendeltetésszerű használat és az együttélés követelményei betartásának kötelezettsége.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.355/2011/8. Lakásbérleti jogviszony felmondásának szabályai bérlőtársak vonatkozásában.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.22.040/2010/3. Bérleti szerződés nem jön létre, ha a szerződés tartalmazza ugyan a bérlő nevét de azt ő nem, csak a felesége írja alá, aki szintén bérlő (bérlőtárs).

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.263/2010/4. Bérlőtársi jogviszony létrejötte, a szerződéskötés folyamata.

5. § (1) Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A társbérlő önálló bérlő.

(2) Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adni nem lehet.

(3) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit.

A társbérlet

Társbérleti jogviszonyról akkor beszélhetünk, ha a (társ)bérlő a lakásnak egy vagy több helyiségét kizárólagosan, a többi helyiséget pedig a többi társbérlővel közösen használhatja. A társbérlő önálló bérlőnek minősül. Ebből megállapítható a két legfontosabb különbség a társbérlők és a bérlőtársak közt. A bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, míg a társbérlő önálló bérlőként csak a saját magatartásáért felel, önállóan köteles helytállni. A bérlőtársak az egész lakást együtt használhatják (főszabályként minden bérlőtárs az egész lakást), míg a társbérlők a lakás egyes részeit kizárólag, míg más részeit a társbérlőkkel közösen használhatják.

Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbeadni nem lehet. Egyéb tulajdonban lévő lakásoknál azonban nincs akadálya annak, hogy a felek szerződéses megállapodása alapján a megüresedett társbérleti lakrészt ismételten bérbeadják. Tipikusnak mondható egyébként a társbérlet a felsőoktatásban tanuló és lakást bérlő fiatalok körében, amikor a bérbeadó külön-külön, egymástól függetlenül köt bérleti szerződéseket a lakás egyes szobáira, a fürdőszoba, konyha közös használatával.

Ha a bérbeadó adja bérbe az általa használt lakás egy részét, akkor nem társbérleti, hanem albérleti jogviszony jön létre.

Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit.

Az állami tulajdonban lévő társbérleti lakrész megüresedése esetén a lakással rendelkező szerv határozhatja meg, hogy ki tarthat igényt a megüresedett lakrészre.

II. Fejezet

A felek jogai és kötelezettségei

6. § (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.

(2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

1. A jogszabályban meghatározott lakbér megállapítása
a szerződéskötéskor

Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg. A lakbér mértékét jogszabály önkormányzati vagy állami lakás bérbeadása esetén állapítja meg. A Lakás tv. 34. § (1) bekezdése és a 2. sz. mellékletének j) pontja szerint ugyanis az önkormányzat rendeletben határozza meg a lakbér mértékét. Hasonló rendelkezést tartalmaz a Lakás tv. 87. § (1) bekezdés k) pontja is.

Ha az önkormányzati vagy állami lakásra vonatkozó bérleti szerződés a lakbér mértékét nem tartalmazza, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő 8 napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét a közlés kézhezvételétől számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.

A határidő számításánál a Ptk. 8:3. §-át kell alkalmazni. E szerint a napokban megállapított határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámítani. Ha viszont a határidő utolsó napja munkaszüneti nap, a határidő a következő munkanapon jár le. A határidő anyagi jogi határidő, így mind a bérbeadói, mind a bérlői nyilatkozat akkor jogszerű, ha azt írásba foglalják, és a nyolc napos határidőn belül a másik fél részére közlésre is kerül (Ptk. 6:5. §).

A Lakás tv. nem szabályozza azt az esetet, hogy mi történik akkor, ha a bérbeadó nem közli a lakbér összegét. Álláspontunk szerint a bérlő ebben az esetben is köteles lakbért fizetni, mégpedig a jogszabály szerint a lakásra irányadó összegű lakbért. A jogszabályban meghatározott bérleti díjat a bérlő minden különösebb nehézség nélkül megismerheti, a jogszabály bárki számára hozzáférhető. Ha a bérlő tévesen állapítja meg a lakbér összegét, akkor a bérbeadó bérközlés hiányában nem élhet a lakbérfizetés elmulasztása estén lehetséges felmondási jogával. Ez mindenképpen visszaélésszerű joggyakorlásnak minősíthető. Ilyen esetben a bérbeadó köteles közölni a helyes lakbért, amit a bérlő a fentiek szerint kifogásolhat. Amíg nincs bérközlés, a bérlő jogszerűen fizeti az általa helyesnek vélt lakbért, ha az a jogszabályból levezethető.

A lakbérközlés csak írásban érvényes, ahogy annak kifogásolása is. A szóbeli közlés mindkét fél részéről érvénytelen, ahhoz joghatás nem fűződik. A bérlői kifogás tartalmát a jogszabály nem határozza meg. A jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás elvéből [Ptk. 1:3. § (1) bek.], valamint a felek együttműködési kötelezettségéből [Ptk. 6:62. § (1) bek.] az következik, hogy a kifogásban meg kell jelölni a bérlőnek azt, hogy miért, milyen okból nem ért egyet a közölt lakbérrel (pl. a lakbért nem a lakás komfortfokozatának megfelelően határozták meg, a lakás kisebb, mint amit a lakbérszámítás során figyelembe vettek stb.). Ha ez a kifogásból egyértelműen kiderül, és a felek tárgyalásai nem vezetnek eredményre, akkor a bíróság állapítja meg a lakbér mértékét a bérbeadó vagy a bérlő erre irányuló keresete alapján. A perindítás nincs határidőhöz kötve. A bíróság jogerős határozatáig a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

A bíróság a lakbér összegét csak a jövőre nézve, az ítélet jogerőre emelkedése utáni időszakra állapíthatja meg. Kamatfizetési kötelezettség tehát nem terheli a bérlőt abban az esetben, ha a bíróság a közölt lakbérnél magasabb összegű lakbért állapít meg. Ez fordítva is igaz. Ha a közölt lakbérnél alacsonyabb összegű lakbért kell fizetnie a bérlőnek – vagyis túlfizetésben van –, akkor a bérbeadó az ítéletben megállapított – általában 15 napos – fizetési határidőn belül kamatmentesen tehet eleget a különbözetre vonatkozó visszafizetési kötelezettségének. Már itt utalunk azonban arra, hogy a szerződésmódosítás alapján történő lakbér megállapítása estén ettől eltérő bírói gyakorlat alakult ki (lásd a 2. pontot), mely azonban álláspontunk szerint ma már nem tartható fenn.

Ha a lakbér mértékét jogszabály nem határozza meg (szabad bér), akkor erre a bíróság sem jogosult. Szabad bér esetén ugyanis a lakásbérleti szerződés nem jön létre, ha a felek a lakbér összegében nem tudnak megállapodni. A lakbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben a bérbeadónak és a bérlőnek mindenképpen meg kell állapodnia, hogy bérleti szerződés jöjjön létre.

2. A lakbér módosítása

A lakásbérlet tipikus tartós jogviszony. A lakásbérleti jogviszony fennállása alatt a megváltozott körülményekre tekintettel felmerülhet a lakbér emelésének vagy csökkentésének (a továbbiakban: módosításának) szükségessége. A lakbér mértékét módosíthatja jogszabály, a szerződő felek vagy a bíróság.

Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg (kötött bér), a lakbér módosítására is a jogszabály rendelkezései az irányadók. Ilyen esetben a jogszabály erejénél fogva módosul a lakásbérleti szerződés, és a jogszabály határozza meg a lakbér változásának (módosulásának) időpontját és mértékét. A Ptk. 6:60. § (2) bekezdése szerint ha a szerződés megváltozott tartalma bármelyik fél lényeges jogos érdekeit sérti, ez a fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását, vagy a szerződéstől elállhat. Vagyis amennyiben a bérleti díj jogszabállyal történő megváltoztatása (tipikusan felemelése) a bérlő lényeges jogos érdekeit sérti, bírósághoz fordulhat a bérmérséklés érdekében, vagy elállhat a szerződéstől.

Ha a felek a lakbér mértékében szabadon állapodhattak meg (szabad bér) a lakásbérleti szerződés fennállása alatt szabadon módosíthatják a lakbér mértékét. Ha azonban a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik [Lakás tv. 6. § (2) bek.]. A bíróság azonban csak akkor módosíthatja a szerződést, ha a bírósági szerződésmódosítás Ptk.-ban megfogalmazott feltételei is fennállnak. E feltételek akkor állnak fenn, ha a megváltozott körülmények valamely fél lényeges jogi érdekét sértik, és a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződéskötéskor nem volt előrelátható, a változást a sérelmet elszenvedő fél nem maga idézte elő, és a körülmények megváltozása nem tartozik az érintett fél rendes üzleti kockázatának körébe.

Ugyan a Ptk. 6:192. §-a átfogalmazta, szigorította a bírósági szerződésmódosítás feltételeit, a korábbi bírói gyakorlat gyökeres változása nem várható.

A 2014. március 15. előtt létrejött bérleti szerződésekre a Ptk. 6:192. §-a nem alkalmazható. Ha ezen szerződések bírósági módosítása válik szükségessé, akkor a Ptké. 50. § (1) bekezdésére figyelemmel, továbbra is az 1959-es Ptk. 241. §-át kell alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2001. 535. A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges.

EBH2001. 427. A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlő annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható.

BH2008. 64. A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át. E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a bérlő lakás kiürítésére való kötelezése.

BH2007. 185. Lakott ingatlan tulajdonjogát árverésen megszerző tulajdonos díjkövetelése a bentmaradt lakáshasználóval szemben.

BH2006. 359. A helyiségbérleti jogviszonyban a szerződés módosításának elsődleges indoka a díjnak a piaci viszonyokhoz való alakítása. A szerződési szabadságnál fogva a felek a szerződésüket módosíthatják, így a jogutód személyének meghatározása mellett annak eltérő tartalmat is adhatnak.

BH2005. 287. Az árverés útján szerzett tulajdonjog esetén a tulajdonos a lakásban maradt volt tulajdonos lakáshasználati jogát akkor szüntetheti meg, ha a lakáshasználó a megállapodáson alapuló vagy a jogerős ítélettel megállapított használati díjat nem fizeti.

BH2004. 56. Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevő a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj.

BH2001. 223. A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlő annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható.

BH1999. 453. A bérleti szerződésnek a keresetindítástól kezdődő hatályú módosítása.

BH1998. 586. Közös tulajdon megszüntetésekor a lakott értékben történő árverési értékesítés után visszamaradó volt tulajdonostárs (bérlő) jogállásával azonos annak a bentlakó kötelezettnek a jogállása, akinek az ingatlanát a lakott állapotnak megfelelő árverési vételáron szerzi meg az árverési vevő.

Kúria Pfv.VI.21.210/2012/4. A bérleti díj számításának módját tartalmazó önkormányzati határozat a bérleti díj módosítására irányuló perben a bérleti díj számításának alapjaként figyelembe vehető.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.271/2010/7. A lakás komfortfokozatára vonatkozó szerződéses rendelkezés bírósági úton történő módosítása.

Legfelsőbb Bíróság Gfv.IX.30.144/2011/4. Forgalomarányosan meghatározott bérleti díj módosítására irányuló kereset elbírálásának szempontjai.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.406/2010/5. A bérleti díj csekély mértékű felemelésére bírósági szerződésmódosítás útján nincs lehetőség. Ilyen esetben nincs szó ugyanis lényeges érdek sérelméről.

Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.233/2009/4. Azt, hogy a bérbeadó által megjelölt díj megfelel a piaci viszonyoknak, hasonló adottságokkal rendelkező helyiségekre megkötött szerződések adataival kell bizonyítani. Ezt nem pótolja az a perbeli tényállítás, mely szerint „köztudomású tény” az ingatlanpiaci árrobbanás.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.185/2009/6. A lakottan elárverezett lakásban maradó volt tulajdonost az ítélkezési gyakorlat a bérlővel lényegében azonos jogállásúnak tekinti, az ilyen személy nem jogcím nélkül lakáshasználó. A bérlővel lényegében azonos jogállás azt jelenti, hogy a Lakás tv. szabályai ennek a jogviszonynak a sajátos természetéhez igazodóan alkalmazandók. A lakásban maradó volt tulajdonosnak az Lakás tv. 2. § (2) bekezdésében foglaltak alkalmazásával meg kell fizetnie a lakáshasználatnak azt az ellenértékét, amelyet az Lakás tv. 6. §-a alapján a felek megállapodásának hiányában a bíróság jogerős határozattal állapít meg.

7. § (1) A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni.

(2) A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.

A lakás állapota a bérlőnek történő átadáskor

A bérbeadó a lakást (Lakás tv. 91/A. § 1. pont) a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt köteles a bérlőnek átadni. A lakás átadásakor a komfortfokozatnak (Lakás tv. 91/A. § 2–6. pont) megfelelő, a Lakás tv. 91/A. § 16. pontjában felsoroltak közül a szerződésben meghatározott lakásberendezéseknek a lakásban kell lenniük. Ez nem kógens szabály, ettől a felek eltérhetnek, ha a Lakás tv. 9. §-ában szabályozott lehetőséggel élnek. Ezzel a Lakás tv. 9. §-ához fűzött magyarázatban foglalkozunk részletesebben. Arra is lehetőség van, hogy a felek a szerződésben részletesen meghatározzák, mely feltételek teljesülése esetén tekintik a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmasnak.

Ha valamely berendezés nem működik vagy nincs meg, és a felek nem állapodtak meg abban, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel, akkor a bérbeadó teljesítése nem szerződésszerű. Ilyen esetben a szerződésszegés jogkövetkezményeit, a bérbeadó szavatossági felelősségének szabályait kell alkalmazni. A bérbeadó szavatossági felelősségének szabályait nem a Lakás tv., hanem a Ptk. 6:332. §-a tartalmazza.

A lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell átadni a bérlőnek. Ez a feltétel akkor teljesül, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. Az épület központi berendezéseit a Lakás tv. 17. pontja sorolja fel. A felsorolás nem taxatív. Ez sem kógens szabály, ettől a felek eltérhetnek, ha a Lakás tv. 9. §-ában szabályozott lehetőséggel élnek.

Az átadásra a szerződésben meghatározott időpontban kerül sor. Az átadás időpontjának meghatározása ugyan a bérleti szerződés fontos tartalmi eleme (ehhez kapcsolódik általában a lakbérfizetési kötelezettség), de a pontos időpont meghatározása nélkül is létrejön a bérleti jogviszony. Ilyen esetben a Ptk. teljesítésre vonatkozó általános szabályait kell alkalmazni (Ptk. 6:34–6:36., 6:128–6:129. §).

A szerződésben értelemszerűen a felek a lakás átadására vonatkozó egyéb feltételekben is megállapodhatnak.

Kapcsolódó joggyakorlat

Kúria Pfv.VI.20.439/2012/3. A bérlő kártérítésre jogosult, ha az üzlethelyiséget a bérbeadó jogellenes felmondását követően ugyan a birtokában tartja, de azt a felmondás következtében nem használhatja rendeltetésszerűen a szerződésben meghatározott célra.

BDT2011. 2447. I. A lakásbérleti szerződést megkötő tulajdonos-bérbeadó a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól nem mentesülhet azon az alapon, hogy a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos ügyintézésre – így a bérleti díj felvételére is – nem ő, hanem hozzátartozói jogosultak.

8. §

Hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 138. § (4) b). Hatálytalan: 2014. III. 15-től.

9. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni.

(2) A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

1. Megállapodás a bérlő által a lakásban végzett munkákról

A felek a bérleti jogviszony létesítésével egyidejűleg illetve annak fennállása alatt bármikor megállapodhatnak abban, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és/vagy látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásnak ki kell terjednie a költségek megtérítésének módjára és feltételeire. Ha ezt a kérdést a megállapodás nem rendezi, akkor az nem jön létre. A költségekre vonatkozó megállapodás ugyanis olyan lényeges tartalmi eleme a Lakás tv. 8. § (1) bekezdése szerinti megállapodásnak, amely nélkül nem lehet létrejött szerződésről beszélni.

A megállapodás természetesen irányulhat arra is, hogy a bérlő az átalakítás költségeit „lelakja”, vagyis mindaddig nem fizet bérleti díjat, míg a felmerült költségei meg nem térülnek. Megállapodás hiányában a bérlő a jogalap nélkül gazdagodás szabályai (Ptk. 6:579–6:582. §) szerint követelheti a lakásra fordított kiadásai megtérítését.

2. A bérlő által kijavított hiba

Ha a lakásban valamilyen hiba van, amelyet a bérbeadó köteles kijavítani, akkor a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. Ennek azonban feltétele, hogy a bérlő írásban felszólítsa a bérbeadót a hiba kijavítására. Az elvégzendő munka természetétől függően a bérbeadónak megfelelő határidőt kell biztosítani.

Ha a bérlő a hibajavítási munkákat a bérbeadó költségére jogszerűen végezte el, akkor sem számíthatja be az ebből eredő követelését a bérleti díjba. Legalábbis a többséginek tekinthető bírói gyakorlat így foglal állást, bár ennek jogszabályi alapja nincsen. A Lakás tv. ugyan a bérbeszámítási jogot nem ismeri, de nem is tiltja azt. Le kell azonban szögezni, hogy a – véleményünk szerint korrekcióra szoruló – bírósági gyakorlat szerint bérleti díjjal szemben beszámításra csak a felek erre irányuló kifejezett megállapodása esetén van lehetőség.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2001. 474. A bérlő egyoldalú akaratelhatározással, a bér visszatartásával nem számíthatja be a bérbe azoknak a munkálatoknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó helyett végeztetett el. A bérfizetés elmulasztása alapot ad a felmondásra.

BDT2008. 1896. A felmondás egyoldalú nyilatkozat, hatályának beálltához külön elfogadó nyilatkozatra nincs szükség. A jogszerű felmondás a szerződést önmagában megszünteti. Az a körülmény, hogy a másik fél a felmondást elfogadja, még nem tekinthető a szerződés megszüntetésére irányuló kölcsönös és egybehangzó akaratkinyilvánításnak.

Kúria Pfv.VI.20.175/2012/4. I. A felek kötelező alakiság nélkül, akár szóban is megállapodhatnak arról, hogy a bérleményt a bérlő teszi a rendeltetésszerű használatra alkalmassá és arról is, hogy a költségei megtérítését hogyan, milyen feltételekkel kérheti [Lakás tv. 9. § (1) bek.]. A Lakás tv. azonban, kifejezett megállapodás hiányában, nem ad lehetőséget a bérbeszámításra, amely egyébként nem zárja ki, hogy a bérlő a Ptk. 296. §-a alapján gyakoroljon beszámítási jogot.

II. A beszámítható összeg nagyságában, a beszámítás időtartamában, azaz magában a bérbeszámítás összegében és feltételeiben történő megállapodás hiányában a beszámításra irányuló szerződés létrejötte nem állapítható meg.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.560/2009/6. A bérlő – eltérő szerződéses kikötés hiányában – nem jogosult arra, hogy a bérbeadó szavatossági felelősségére hivatkozással a bérleti díjat visszatartsa.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.381/2008/7. A bérlő köteles írásban felszólítani a bérbeadót a szavatossági hibák kijavítására, és ennek eredménytelensége esetén a hiba kijavítását helyette és a költségére elvégezheti. Ha nem így jár el, akkor magatartásának következményeit sem díjleszállítás, sem a hibás teljesítéssel okozott kártérítés címén nem háríthatja a bérbeadóra.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni

a) az épület karbantartásáról;

b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

(2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az (1) bekezdésben nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.

(3) A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.

A bérbeadónak az épület kapcsán fennálló karbantartási kötelezettsége

Jelen paragrafus a bérbeadónak az épület kapcsán fennálló karbantartási kötelezettségét szabályozza.

A bérbeadó köteles gondoskodni

– az épület karbantartásáról;

– az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

– a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

Az épület központi berendezéseinek felsorolását a Lakás tv. 91/A. § 17. pontja, míg a közös használatra szolgáló helyiségek felsorolását 91/A. § 10. pont a) alpontja tartalmazza. Egyik felsorolás sem kimerítő, mindkettő példálózó jellegű.

Karbantartás alatt az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, megelőző és javítási munkák elvégzését kell érteni. Ide tartozik az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és a rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése; az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de későbbi időpontban történő megszüntetése; valamint az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka is. A karbantartás, illetve az üzemképes állapot biztosítása fogalomkörébe az adott épületelem, berendezés cseréje is beletartozik, ha az már nem javítható.

A Lakás tv. indokolása szerint a fent felsorolt feladatok elvégzése olyan bérbeadói kötelezettség, mely a bérlőre nem hárítható át. A bérlőkkel – lakbérmérséklés ellenében – kizárólag azoknak az épülethez kötődő feladatoknak az elvégzésében lehet megállapodni, amelyek kisebb munka- és költségráfordítással elvégezhetők (így pl. a kert gondozása, öntözőrendszer karbantartása, kerti bútorok javítása, az épület és a közös használatú helyiségek tisztán tartása, megvilágítása, a háztartási szemét elszállítása stb.).

Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb, a 10. § (1) bekezdésében nem nevesített kötelezettségek teljesítésére tehát egyértelműen a felek megállapodása az irányadó.

Álláspontunk szerint azonban semmi sem indokolja, hogy a felek a lakásbérleti szerződésükben ne térhessenek el a 10. § (1) bekezdésének előírásaitól. Az eltérés lehetőségét helyiségbérleti szerződés esetében a bírói gyakorlat is elismeri.

Bár a Lakás tv. nem mondja ki, de a bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó az épülettel összefüggően őt terhelő munkálatokat a bérlő szükségtelen háborítása nélkül elvégezze.

A bérbeadót terhelő karbantartási munkák elvégzésének határidejét nem a Lakás tv., hanem a Ptk. 6:344. §-a szabályozza. A Ptk. két csoportra osztja a munkákat az elvégzés sürgőssége szerint. Az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül köteles a bérbeadó intézkedni. Egyéb, ilyennek nem tekinthető hibák esetén az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell a karbantartást elvégezni.

Problémás a bérbeadó épülettel kapcsolatos feladatainak értelmezése abban az esetben, ha a lakás társasházban található. Ekkor ugyanis az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről nem a bérbeadó, hanem a társasház-közösség köteles gondoskodni. A bérbeadó (szerencsés esetben, ha mint tulajdonos ad bérbe) csupán a társasház-közösség egyik tagja. Ennek ellenére a társasház-közösség mulasztása a bérbeadót a bérlővel szembeni felelőssége alól nem mentesíti. A bérbeadó ilyen esetben, ha a társasház-közösség tagja, akkor a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.) előírásai illetve a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint jogosult az épület illetve épület berendezések állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat elvégezni.

Kapcsolódó joggyakorlat

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.105/2010/3. Bérleti díj visszakövetelése szavatossági hibára hivatkozással a Lakás tv. hatálybalépése előtt létrejött bérleti szerződés esetén.

11. § (1)

(2) A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz.

(3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlő igazolt költségeit – haladéktalanul – egy összegben kell megtéríteni.

(4) Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetén a kötelezettségét – az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg – a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérlő

a) a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására;

b) a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

1. A karbantartás költségei

E § a Lakás tv. 10. § (1) bekezdésében előírt bérbeadói karbantartási kötelezettség költségeinek megtérítését és annak módját szabályozza.

Ha az azonnali beavatkozást igénylő – életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák miatt szükségessé váló – munkát a bérbeadó helyett a bérlő végzi el, akkor az igazolt költségeinek megtérítésére tarthat igényt.

Önkormányzati lakás esetében a kiadások megtérítésére a bérbeadó önkormányzat haladéktalanul és egy összegben köteles, egyéb lakásoknál azonban vizsgálni kell, hogy az egy összegben való megtérítés a bérbeadónak nem okoz-e méltánytalan megterhelést.

2. A bérlő jogai, ha a bérbeadó elmulasztja a karbantartási kötelezettség teljesítését

Ha a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem javítja ki az azonnali beavatkozást nem igénylő hibákat az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy választása szerint a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a szükséges munkát.

Ha a bérlő a hibajavítási munkákat a bérbeadó költségére jogszerűen végezte el, akkor sem számíthatja be az ebből eredő követelését a bérleti díjba. Legalábbis a többséginek tekinthető bírói gyakorlat így foglal állást, bár ennek jogszabályi alapja nincsen. A Lakás tv. ugyan a bérbeszámítási jogot nem ismeri, de nem is tiltja azt. Le kell azonban szögezni, hogy a – véleményünk szerint korrekcióra szoruló – bírói gyakorlat szerint a bérleti díjjal szemben beszámításra csak a felek erre irányuló kifejezett megállapodása esetén van lehetőség. Másképpen fogalmazva végezhet a bérlő bármilyen jelentős költségű munkát, a munkavégzés jogszerűsége esetén is köteles a bérleti díj megfizetésére.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2001. 474. A bérlő egyoldalú akaratelhatározással, a bér visszatartásával nem számíthatja be a bérbe azoknak a munkálatoknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó helyett végeztetett el. A bérfizetés elmulasztása alapot ad a felmondásra.

11/A. § (1) A bérbeadó az épületre, az abban lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó, jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni, és azt a szerződés megkötésével egyidejűleg az új bérlő részére átadni.

(2) Az új bérlő a bérbeadóhoz intézett írásbeli nyilatkozatával ismeri el az energiahatékonysági tanúsítvány (1) bekezdés szerinti

a) bemutatását annak megtekintésekor,

b) átvételét a szerződés megkötésekor.

(3) Ha a bérbeadásra kínálás médiában megjelenő kereskedelmi közlemény alapján történik, a bérbeadónak gondoskodnia kell a rendelkezésre álló energiahatékonysági tanúsítványban feltüntetett energiahatékonyság-mutató kereskedelmi közleményben történő közzétételéről is.

Energiatanúsítvány

E § az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet előírásaival összhangban a bérbeadó kötelezettségévé teszi, hogy az épületre, az abban lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően az új bérlőnek bemutassa, és azt a szerződéskötéssel egyidejűleg a bérlőnek át is adja.

A bérlő köteles a bérbeadóhoz intézett írásbeli nyilatkozattal elismerni, hogy az energiahatékonysági tanúsítványt neki bemutatták, illetve azt átvette.

A bérbeadó köteles továbbá az energiahatékonysági tanúsítványban feltüntetett energiahatékonyság-mutatót a hirdetésben közzétenni, ha az ingatlan bérbeadása érdekében hirdetést ad fel.

Azt, hogy mely ingatlanok bérbeadása esetén kell energiahatékonysági tanúsítványt készíteni, nem a Lakás tv., hanem a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 1. §-a tartalmazza.

A Lakás tv. 11/A. § (1) és (2) bekezdését a 2015. december 31-ét követően kötött bérleti szerződésekre, míg egyéb rendelkezéseit a 2012. június 1. napját követően kötött bérleti szerződés és közzétett kereskedelmi közlemény tekintetében kell alkalmazni.

Kapcsolódó jogi szabályozás

176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról

12. § (1) A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

(2) A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják.

(3) A bérlőt és a vele együttlakó személyeket – a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül – megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga.

(4) A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles; ez a rendelkezés megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény, illetőleg a veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.

(5) Önkormányzati lakás esetén a (4) bekezdésben említett ellenőrzés egy naptári éven belül történő lefolytatásának gyakoriságát önkormányzati rendeletben kell meghatározni.

1. A bérlő legfőbb kötelezettsége és legfontosabb jogai

A bérlő fő kötelezettsége a lakbérfizetés. A lakbér a lakás és a közös területek, helyiségek használatának, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásoknak az ellenértéke. A bérbeadó által a szerződés alapján általában nyújtott szolgáltatásokat a Lakás tv. 91/A. § 18. pontja sorolja fel példálózó jelleggel.

Ha a lakbér mértékét jogszabály nem határozza meg, azt a szerződésben mindenképpen rögzíteni kell. Enélkül ugyanis nem jön létre a bérleti szerződés. Nem szükséges azonban a szerződésben meghatározni a lakbér esedékességét, mert erre vonatkozóan tartalmaz rendelkezést a Lakás tv. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

A bérlő és a vele együtt lakó személyek a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket és a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket rendeltetésszerűen, a szerződésnek és a jogszabályok kötelező előírásainak megfelelően használhatják a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül.

Azt, hogy a használat mely módja tekinthető rendeltetésszerűnek, a közfelfogás alapján lehet eldöntetni. A lakás nem lakás céljára (pl. kereskedelmi vagy szolgáltatási tevékenység folytatása érdekében) történő használata nem rendeltetésszerű, ezért nem jogszerű. Ezen az sem változtat, ha ezt a szerződés lehetővé teszi. Ez utóbbi esetben ugyan szerződésszerűnek tekinthető a lakás eltérő célú használata, de ennek csupán az a jogkövetkezménye, hogy a bérbeadó nem gyakorolhatja a rendeltetésellenes használat esetére biztosított bérbeadói jogait. Ettől még a bérlő az egyéb jogszabályi (elsősorban építésügyi) előírások megszegésének következményei alól nem mentesül. Ugyanez vonatkozik a közös használatra szolgáló helyiségek, területek használatára is. Ez utóbbiak esetében figyelemmel kell lenni arra is, hogy az épületet jogszerűen használó egyéb személyeket a bérlő nem foszthatja meg a közös részek használatától, illetve nem akadályozhatja őket abban.

A rendeltetésszerű használat során társasházban lévő lakás esetében a társasházi alapító okirat illetve a szervezeti és működési szabályzat előírásait is köteles betartani a bérlő.

A bérleti szerződés eltérő kikötése hiányában nem tekinthető rendeltetésellenes használatnak az, ha a bérlő a lakást hosszabb-rövidebb ideig nem használja, ha a bérleti szerződésből eredő kötelezettségeit teljesíti, és ez nem okozza a lakás állagromlását. Önkormányzati lakás esetében azonban figyelemmel kell lenni a Lakás tv. 3. § (2) bekezdésének előírásaira is, amely kimondja, hogy önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, egyidejűleg meghatározva e rendelkezés megszegésének jogkövetkezményeit is.

2. A bérbeadó ellenőrzési joga

A bérbeadó a Lakás tv. szerint évente legalább egy alkalommal – illetőleg a helyi önkormányzat rendeletében vagy a bérleti szerződésben történt kikötés esetén ennél gyakrabban – köteles ellenőrizni, hogy a bérlő rendeltetésszerűen használja-e a lakást, és teljesíti-e a szerződéses kötelezettségeit. A bérlőnek a lakásba történő bejutást arra alkalmas – tehát a mindkét félnek megfelelő – időben biztosítania kell, és az ellenőrzést tűrni köteles. Az ellenőrzés nem eredményezheti a bérlő szükségtelen háborítását.

E szabályok megfelelően irányadók a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén is. Ha pl. a lakáson belüli vízvezeték hibája egy másik lakásban vagy az épület közös részein kárt okoz, a bérlő nem akadályozhatja meg a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzését.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2001. 474. A bérlő egyoldalú akaratelhatározással, a bér visszatartásával nem számíthatja be a bérbe azoknak a munkálatoknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó helyett végeztetett el. A bérfizetés elmulasztása alapot ad a felmondásra.

BH1999. 406. A lakásbérleti szerződést a bérbeadó akkor is felmondhatja, ha a bérlő azért nem fizet bért, mert a lakást nem ő, hanem elvált házastársa használta.

Kúria Pfv.VI.21.936/2012/6. A külön-külön kisebb súlyú magatartások összességében való huzamos ideig történő tanúsítása megalapozza a Lakás tv. 25. § (3) bekezdése szerinti előzetes felszólítás nélküli felmondás lehetőségét. Ilyen esetben a felmondás közlésére nyitva álló, a Lakás tv. 25. § (4) bekezdésében meghatározott 8 napos határidő nem releváns.

13. § (1) A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

(2) Az (1) bekezdésben említett munkák elvégzése a szociális helyzet alapján bérbe adott és az állami lakás esetén a bérlőt terheli, a szerződés megkötésekor azonban a fizetendő lakbér összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani. Állami lakás esetén a felek ettől eltérően is megállapodhatnak.

(3) Ha a lakásban, a lakásberendezésekben, továbbá az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

(4) Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

1. A lakás karbantartása

A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viseléséről a feleknek a bérleti szerződésben kell megállapodniuk.

Ha a szerződés nem tartalmaz erre vonatkozó szabályt, akkor a karbantartással és a felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

A lakásberendezések példálózó felsorolását a Lakás tv. 91/A. § 16. pontja tartalmazza. A karbantartás és a felújítás fogalmát a Lakás tv. nem határozza meg. Karbantartás alatt a kármegelőzés, kárelhárítás érdekében végzett, az eredeti állag visszaállítását szolgáló munkát, míg felújítás alatt a rendeltetésszerű és biztonságos használhatóság, valamint az üzembiztonság megtartása érdekében végzett (jókarbantartási) tevékenységet lehet érteni. Tehát karbantartás és felújítás alatt az állagmegóváshoz és a rendeltetésszerű használhatóság biztosításához szükséges, kisebb kiadással járó megelőző és javítási munkák elvégzését kell érteni. Az ajtók, ablakok és a lakás berendezések pótlása, cseréje nem szorul különösebb magyarázatra. Pótlás alatt valamely másik, azonos rendeltetésű, általában korszerűbb berendezés, ajtó ablak stb. beépítését, míg csere alatt az elromlott, nem javítható ajtók, ablakok, burkolatok és lakásberendezések azonos használati értékűre történő kicserélését kell érteni. Ezen kiadásokat azért telepíti a Lakás tv. a bérbeadóra, mert nagyobb költséggel járnak.

2. Szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati és állami lakás karbantartása

Szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati és az állami lakás esetén a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek a bérlőt terhelik, de a bérleti díjat ennek figyelembevételével kell megállapítani. Ez a szociális alapon bérbe adott önkormányzati bérlakás vonatkozásában kógens szabály, állami lakás esetében azonban lehetőség van eltérő megállapodásra.

3. A bérlő felelőssége

Alapvetően a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról és az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról. Ha azonban az épületben vagy az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek jogellenes magatartása miatt keletkezett kár, ezért a bérlő felelős. Ilyen esetben a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

4. Az épület felújítása miatt a lakáson belül szükségessé vált munkák elvégzése

Ha az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül valamely munkavégzés válik szükségessé, erről a bérbeadó köteles gondoskodni. Értelemszerűen a költségek viselésére is ő köteles, bár ezt a törvény kifejezetten nem mondja ki.

14. § (1) A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

(2) Ha a bérbeadó a jogszabályban, illetőleg a szerződésben foglalt kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólítására sem teljesíti, a bérlő a 9. § (2) bekezdésében szabályozott módon járhat el.

A bérlőt terhelő kötelezettségek telesítése

A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségeit olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszik. A törvényszöveg megfogalmazásából nem derül ki egyértelműen, hogy ez a Lakás tv. 13. § (1) bekezdésében szabályozott burkolatok, ajtók, ablakok, lakás berendezések karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos bérlői kötelezettségekre vonatkozik-e vagy bármely a bérlő által a szerződésben határidő tűzése nélkül vállalt kötelezettség teljesítésére. Álláspontunk szerint ez utóbbi felfogás tekinthető helyesnek figyelemmel arra is, hogy a § (2) bekezdése is általános szabályt tartalmaz. Tehát amennyiben a bérbeadó és a bérlő megállapodása [lásd Lakás tv. 9. § (1) bek., 13. § (1) bek., 15. § (1) bek.] alapján valamely kötelezettség a bérlőt úgy terhel, hogy a kötelezettség teljesítésére vonatkozóan nincs konkrét időpont és mód meghatározva, akkor a kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

A (2) bekezdés szerint, ha a bérbeadó a jogszabályban, illetőleg a szerződésben foglalt kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólítására sem teljesíti, a bérlő a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti.

Kapcsolódó joggyakorlat

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.381/2008/7. A bérlő köteles írásban felszólítani a bérbeadót a szavatossági hibák kijavítására, és ennek eredménytelensége esetén a hiba kijavítását helyette és a költségére elvégezheti. Ha nem így jár el, akkor magatartásának következményeit sem díjleszállítás, sem a hibás teljesítéssel okozott kártérítés címén nem háríthatja a bérbeadóra.

15. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik.

(2) Amennyiben az (1) bekezdésben említett munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

Megállapodás a lakás átalakításáról, illetve korszerűsítéséről

E § a lakás átalakítására, korszerűsítésére vonatkozóan a bérbeadó és a bérlő közti megállapodás egyes kérdéseit rendezi.

Az átalakítás, illetőleg korszerűsítés fogalmát a Lakás tv. nem határozza meg. A fogalom meghatározásához célszerű az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) értelmező rendelkezéseit segítségül hívni. E szerint átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének megváltoztatása érdekében végzett, az építmény belső térfogatát nem növelő építési munka (OTÉK 1. sz. melléklet 8. pont). A korszerűsítés: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságának javítása, használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési tevékenység (OTÉK 1. sz. melléklet 63. pont).

A bérbeadó és a bérlő erre irányuló megállapodása (szerződése) esetén van csak jogszerű lehetőség arra, hogy a bérlő a lakást átalakítsa vagy korszerűsítse. Tehát nem a bérbeadó hozzájárulására van szükség. Ez két okból is lényeges. Egyrészt, mivel nem bérbeadói hozzájárulás szükséges, a Lakás tv. 89. § (1) és (2) bekezdésének előírásai nem alkalmazhatók. Másrészt joggal való visszaélésre hivatkozva a Ptk. 1:5. §-ának (2) bekezdés alapján bírói ítélettel nem lehet pótolni a bérbeadói jognyilatkozatot, mert szerződést ítélet nem hozhat létre. Ha hozzájárulásra lenne szükség, akkor ez lehetséges volna.

Megállapodás nélkül a bérlő súlyosan megszegi a bérleti szerződést, ha átalakítást, korszerűsítési munkát végez a lakásban. Ez adott esetben bérbeadói felmondás alapját is képezheti.

A megállapodásra nincs alakszerűségi előírás, az szóban, írásban és ráutaló magatartással is érvényesen létrejöhet. A megállapodást tartalmazhatja maga a bérleti szerződés is, de az attól elválasztva is létrejöhet. A Lakás tv. szerint a megállapodásnak mindenképpen tartalmaznia kell azt, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. E nélkül a magállapodás nem is jön létre, az joghatás kiváltására alkalmatlan.

Ha a megállapodás szerint a költségek a bérlőt terhelik, akkor azok megtérítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén sem tarthat igényt a bérlő. Ilyen esetben a jogalap nélküli gazdagodás szabályai sem alkalmazhatók, mert a bérbeadó nem jogalap nélkül jut hozzá a bérlő által végzett átalakítás, korszerűsítés okozta értéknövekedéshez, hanem a megállapodás alapján.

Ha a bérbeadó engedélyével a bérlő által a bérleményben végzett munkák elszámolásáról a felek között megállapodás nem jön létre, akkor a bérleti jogviszony megszűnésekor a jogalap nélkül gazdagodás (Ptk. 6:579–6:582. §) szabályai alapján kell elszámolni. Akkor is a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint tarthat igényt a bérlő a beruházásai ellenértékére, ha azokat megállapodás nélkül, vagyis jogellenesen végezte el. Ilyen esetben nem a beruházási költséget, hanem azt az értéknövekedést köteles megtéríteni a bérbeadó, amellyel a bérlemény értéke a bérlő beruházásai következtében növekedett.

Ha a lakás átalakítása, korszerűsítése a komfortfokozat növelését eredményezte, és a költségeket a bérbeadó viselte, kérheti a szerződés módosítását, a lakbér felemelését. Ha a felek nem tudnak megállapodni ebben a kérdésben, akkor a bíróság módosíthatja a szerződést, felemelve a bérleti díjat.

Az átalakítási munkák gyakran tekinthetők közös tulajdont keletkeztető építési munkának. A Ptk. 5:68. § (1) bekezdése szerint, ha valaki saját anyagával jóhiszeműen a más tulajdonában levő épülethez hozzáépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli, az építő és az épület tulajdonosa eltérő megállapodásának hiányában közös tulajdon keletkezik.

E szabály azonban bérleti jogviszony fennállása esetén nem alkalmazható. A bérleti jogviszony léte önmagában olyan eltérő tartalmú megállapodásnak minősül, amely kizárja a közös tulajdon keletkezését. Ha a felek közt bérleti jogviszony áll fenn, a bérlő hozzáépítés címén tulajdonjogot csak akkor szerezhet a bérleményben, ha erre a bérleti szerződés vagy a bérbeadóval kötött megállapodás kifejezetten feljogosítja.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2011. 253. A 1993. évi LXXVIII. törvény hatálybalépése előtt létrejött helyiségbérletek esetében a dologbérlet szabályai alkalmazhatóak voltak.

BH2001. 68. A bérlő értéknövelő beruházásainak ellenértékét csak a bérleti jogviszony megszűnése után követelheti a bérbeadótól. E beruházások a bérleti díj megállapításánál figyelmen kívül maradnak.

BH2000. 70. Helyiségbérletnél a bérlő által az ingatlanon eszközölt ráfordításokat (beruházásokat) csak az erre vonatkozó külön megállapodás szerint köteles a bérbeadó – a szerződés megszűnésekor – megtéríteni.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.266/2010/5. A bérlő a bérlemény átalakításával kapcsolatos költségei, a beruházásai értékének a megtérítésére csak akkor tarthat igényt, ha a bérbeadóval erre nézve megállapodott.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.476/2010/4. Ha a bérbeadó engedélyével a bérlő által a bérleményben végzett munkák elszámolásáról a felek között megállapodás nem jön létre, akkor a bérleti jogviszony megszűnésekor a jogalap nélkül gazdagodás szabályai alapján kell elszámolni.

16. § (1) A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell.

(2)–(3)

A karbantartási munkák elvégzésének módja

Mind a bérbeadó, mind a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások, helyiségek vagy a közös használatra szolgáló helyiségek és területek rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozzák.

Hogy mi tekinthető a rendeltetésszerű használat akadályozásának, azt nem lehet minden ügyre azonos módon meghatározni. A munkák megszervezése és elvégzése során fokozottan ügyelni kell valamennyi érintett érdekeinek megóvására. Érintett alatt nem kizárólag a bérlőt és a bérbeadót, hanem az épület egyéb részeit használókat is érteni kell. A közfelfogás dönti el, hogy a munka a rendeltetésszerű használatot akadályozza-e. Nyilvánvalóan kerülni kell az esti, a késő éjszakába nyúló, illetve a hétvégi munkavégzést, ha az nagy zajjal jár, mert ez szükségtelenül zavaró. Szükségtelenül zavaró lehet a munkák indokolatlan elhúzódása, racionálisan nem indokolható okokból történő szakaszokra bontása is. Szükségtelenül zavaró lehet az épület indokolatlan beszennyezése is. Természetesen a munkavégzésre vonatkozó jogszabályi és hatósági előírásokat is be kell tartani. Hangsúlyozzuk azonban, hogy attól még, hogy egyes munkákat a szükséges engedélyek birtokában, annak előírásait betartva végeznek, az adott munka minősíthető szükségtelenül zavarónak. A szükségtelen zavarás megítélésekor kiemelt szerepe van a Ptk. 1:3. § (1) bekezdése előírásainak, amely szerint a jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően kötelesek eljárni.

A bérbeadónak, illetőleg a bérlőnek az őt terhelő munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket, egyéb ingatlanhasználókat előzetesen értesítenie kell. Az értesítés módjára vonatkozóan nincs előírás, az bármilyen arra alkalmas módon történhet. Az értesítés elmaradásához a Lakás tv. nem fűz jogkövetkezményt. Az értesítés elmaradása nem tekinthető olyan súlyosan jogellenes magatartásnak, amely rendkívüli felmondásra adna alapot.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH1998. 498. A helyiség bérletére vonatkozó jogviszony folytatásának lehetősége az eredeti bérlő örököse részéről.

17. § (1) A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni.

(2) A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

1. A lakás visszaadása

A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. E szabály diszpozitív, attól a felek eltérhetnek. A Lakás tv. 17. § (2) bekezdése szerint a lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. Annak megítélésekor azonban, hogy a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas-e, figyelembe kell venni, hogy a bérleti jogviszony fennállása alatt a rendeltetésszerű használhatóság fenntartásához szükséges munkák elvégzésére a jogszabály vagy a szerződés kit kötelez. A bérlőn a bérleti jogviszony megszűnésekor sem lehet számon kérni olyan munkák elvégzését, amelyek elvégzésére a bérbeadó köteles a szerződés fennállása alatt.

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak abban is, hogy visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni. E megállapodásnak a költségek összegére is ki kell terjedni.

Tipikusan a lakás visszaadásakor támad vita a felek közt a bérlőnek a lakásban végzett beruházásai elszámolása kapcsán. Ezzel a kérdéssel a Lakás tv. 15. §-ának magyarázatakor foglalkoztunk részletesebben.

2. Az elvitel joga

A bérlőt a jogviszony megszűnésekor megilleti az elvitel joga. Mindazt, amit a saját költségén a lakásban felszerelt, az állag sérelme nélkül leszerelheti és elviheti. Értelemszerűen nem vonatkozik az elvitel joga azokra a bérlő által a lakásba beépített dolgokra, melyek a bérlemény alkotórészévé válnak. Ezen dolgok ellenértékének megtérítésére a bérlő a Lakás tv. 15. § (1) bekezdése szerint kötött megállapodás vagy a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint tarthat igényt.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2005. 1313. A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti, és ezért a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. Az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi.

BH2001. 320. A kényszerbérleti jogviszony ideje alatt a bérbeadó hozzájárulása nélkül végzett beruházások elszámolása.

BH1997. 228. Az 1994. június 30. utáni időszakban a lakások bérére vonatkozó jogszabályok csak ott alkalmazhatók, ahol a helyi önkormányzat ebben a kérdésben rendeletet nem alkotott.

Kúria Pfv.VI.20.629/2012/9. Az a körülmény, hogy a bérlő a családtagjaival, köztük egy kiskorú gyermekkel lakik együtt a lakásban a bírósági eljárás folyamán nem vehető figyelembe, a bíróság csak a felmondás jogszerűségét vizsgálhatja, és a jogszerű felmondás szükségképpeni jogkövetkezménye az, hogy a bíróság a felet a lakás kiürítésére és használati díj fizetésére kötelezi.

18. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg.

(2) A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen – fővárosban a főváros területén – köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik.

(3) A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

A bérleti jog szünetelése

E § a bérleti jog szünetelésének szabályait tartalmazza.

Bár a Lakás tv. 16. § (3) bekezdése 2014. március 15-től már nem hatályos, véleményünk szerint a bérlő kifejezett jogszabályi előírás nélkül is köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával és bővítésével kapcsolatos munkák elvégzését. Ha a munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel.

Azt, hogy mit jelen a lakásbérleti jogviszony szünetelése, a Lakás tv. nem határozza meg. Az ítélkezési gyakorlat abból indul ki, hogy a lakásbérleti jogviszony szünetelése nem azonosítható a lakásbérleti jogviszony megszűnésével, ezért a bérlő mindazon bérlői jogait gyakorolhatja, amelyeket a felújítási munkák nem akadályoznak. A szünetelés oka ugyanis az, hogy a bérbeadó eleget tudjon tenni az őt terhelő szavatossági kötelezettségének, a szükséges karbantartási és felújítási munkákat el tudja végezni. Ezért a bérlő csak az e munkák elvégzése által akadályozott bérlői jogokat nem gyakorolhatja a szünetelés alatt. Az elővásárlási jog gyakorlása (Lakás tv. 49. §), az eladáshoz történő hozzájárulás (Lakás tv. 50. §) a szünetelés alatt is gyakorolható jogok. Mivel a bérleti jogviszony szünetelése a bérlői jogokat nem szünteti meg, a bérlőnek a szünetelés idején bekövetkező halála esetén a bérleti jog folytatására (Lakás tv. 32. §) lehetőség van, ha annak a Lakás tv.-ben meghatározott feltételei fennállnak. Annak sincs akadálya, hogy a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával lakáscsere szerződést kössön (Lakás tv. 29. §). A szünetelés idejére a bérlő értelemszerűen nem gyakorolhatja a lakás birtoklására, használatára vonatkozó jogait, és nem terhelik az ezzel összefüggő kötelezettségek (pl. rendeltetésszerű lakáshasználat, karbantartás stb.) sem.

A bérbeadó köteles a karbantartási, felújítási, helyreállítási, átalakítási, bővítési munkákat a vállalt illetve a bíróság által megszabott határidőben elvégezni, és a bérlőnek a lakást visszaadni. A bérlő visszaköltözésével a lakásbérleti jogviszony feléled, a felek ismét teljeskörűen gyakorolhatják jogaikat, és kötelesek teljesíteni kötelezettségeiket. Amennyiben a bérbeadó nem végzi el a munkálatokat, a bérlő keresete alapján a bíróság kötelezi erre. Ebben az esetben a bérbeadó a bérlőnek a munkavégzés elmaradásával okozott kárt is köteles megtéríteni.

A szünetelésről és annak időtartamáról a bérbeadó és a bérlő köteles megállapodni. Ha nem tudnak megállapodni, akkor a bíróság állapítja meg a szünetelést és annak időtartamát.

Az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére a bérbeadó ugyanazon a településen – a fővárosban, a főváros területén – köteles másik lakást felajánlani. A bérlő kevesebb szobaszámú és alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együtt lakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik.

Természetesen a bérlő a szünetelés ideje alatt használt lakás használatáért köteles lakbért fizetni. Ennek összegéről és a fizetés feltételeiről, valamit a cserelakással kapcsolatos egyéb jogokról és kötelezettségekről is a szünetelésre vonatkozó megállapodásban vagy a bírósági ítéletben kell rendelkezni.

A szünetelés megszűnése után a bérlő köteles az átmeneti lakást kiüríteni és visszaköltözni az eredeti lakásába. Az átmeneti lakás kiürítése nem tagadható meg olyan kifogásokkal, hogy az eredeti lakásban a munkákat nem végezték el megfelelően. A visszaköltözés után az esetleges hibákat a Lakás tv. és a Ptk. szavatosságra vonatkozó szabályai szerint lehet kijavítani. Ha azonban a felújított, átalakított lakás beköltözésre alkalmatlan, a szünetelés, illetőleg az átmeneti lakás használati joga szükségszerűen meghosszabbodik mindaddig, amíg a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá nem válik.

Kapcsolódó joggyakorlat

Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.676/2008/4. A bérleti jogviszony szünetelésének értelmezése.

Győri Ítélőtábla Pf.I.20.121/2008/5. Ha a bérbeadó a bérleti jogviszony szünetelés alatt nem biztosít a bérlőnek másik lakást, akkor köteles a bérlő lakhatásával összefüggésben felmerült indokolt költségeit megtéríteni.

19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg.

(2) Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.

Az önkormányzati rendelet tartalma a bérbeadó jogai
és kötelezettségei körében

A bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei tekintetében a Lakás tv. 9. § (1) bekezdése, 10. § (2) és (3) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, a 15. § (1) bekezdése, 17. § (2) bekezdése és 18. § (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy a felek megállapodjanak. Önkormányzati lakás esetén ezekben az esetekben a megállapodás tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendeletben kell meghatározni.

A rendelet azonban a bérbeadóra vonatkozó előírások meghatározása helyett felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására. Ebben az esetben a bérbeadó a megállapodást a Lakás tv. rendelkezéseinek keretei között kötheti meg.

20. § (1) A lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére lakáshasználati díjat (a továbbiakban: használati díj) köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg.

(2) A jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj emelhető. Ez a rendelkezés nem alkalmazható, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra tarthat igényt.

(3) Önkormányzati lakás esetén a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

(4) Bérlőkijelölési jog esetén a használati díj emelésének mértékét a bérlőkijelölésre jogosult határozza meg. A használati díj lakbért meghaladó összege a bérlőkijelölésre jogosultat illeti meg.

A használati díj

E § a lakáshasználati díj fizetésének szabályait tartalmazza.

Lakáshasználati díj fizetésére a jogcím nélküli lakáshasználó köteles. A Lakás tv. 91/A. § 13. pontja szerint jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak – bérlőkijelölési vagy bérlőkiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának – a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja.

A jogcím nélkül használatnak számos oka lehet. A legtipikusabb és leggyakrabban előforduló eset az, ha a bérlő a bérleti jogviszony megszűnésekor nem adja vissza a lakást. Gyakran előfordul az is, hogy a felek közt létre sem jön bérleti szerződés, vagy az nem érvényes. Ilyen esetekben is lakáshasználati díjat kell fizetni. A használati jogcím létének vagy hiányának azért van nagy jelentősége, mert a lakáshasználati díj összege – akár jelentős mértékben is – emelhető. A lakáshasználati díj fizetési kötelezettség kezdő időpontja az a nap, amelyen a használó már nem rendelkezik jogcímmel a lakáshasználatra (pl. a felmondási idő lejártát követő nap).

A használati díj összege azonos a lakásra megállapított lakbér összegével, de az a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével emelhető. A használati díj emelése az ingatlannal rendelkezni jogosult (tipikusan a bérbeadó) egyoldalú döntése alapján történik, ahhoz nincs szükség a felek megállapodására vagy a jogcím nélküli használó (tipikusan volt bérlő) hozzájárulására. Az emelés ellen a jogcím nélküli használó nem tiltakozhat. Bár a Lakás tv. ezt nem írja elő, a használati díj emelését a mérték és az időpont megjelölésével közölni kell a használóval. Ez semmiképpen sem mellőzhető akkor, ha az emelés mértékét és annak időpontját nem jogszabály (önkormányzati vagy miniszteri rendelet) határozza meg. Ha jogszabály határozza meg az emelés mértékét, akkor a jogszabály előírásait kell alkalmazni. Ebben az esetben nem kizárt a használati díj automatikus emelkedése, ha a jogszabály kifejezetten így rendelkezik. A felek együttműködési kötelezettségéből és a rendeltetésszerű joggyakorlás elvéből következik a jogosult tájékoztatási kötelezettsége.

Nem emelhető a használati díj, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra tarthat igényt.

A Lakás tv. 20. §-ának (2) bekezdésében szabályozott díjemelési lehetőség azt a célt szolgálja, hogy a jogcím nélküli használót a lakás kiürítésére késztesse. A bérlő szociális helyzetének, jó- vagy rosszhiszeműségének nincs jelentősége az emelés során.

Önkormányzati lakás esetén a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

Bérlőkijelölési jog esetén a használati díj emelésének mértékét a bérlőkijelölésre jogosult határozza meg. A használati díjnak a lakbért meghaladó összege a bérlőkijelölésre jogosultat illeti meg.

A használati díj mértékét – vita esetén – a bíróság állapítja meg. Erre a bíróságnak a Lakás tv. 6. § (2) bekezdése alapján van lehetősége. A használati díj igényt mind a lakás kiürítése iránt indított perben, mind attól függetlenül lehet érvényesíteni az elévülési időn belül.

Ha a jogcím nélküli lakáshasználat az ingatlannal rendelkezni jogosultnak kárt okoz, a kár megtérítését a jogosult a kártérítés általános szabályai szerint követelheti.

Használati díjigényt a bérlő is érvényesíthet az albérlővel szemben, ha az albérleti szerződés megszűnése után nem adja vissza a bérleményt a bérlőnek. Az is lehetséges, hogy a bérbeadó érvényesítsen használati díjigényt az albérlővel szemben, ha a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlő kiüríti és visszaadja az ingatlant, de az albérlő nem.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2002. 635. Az 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) a hatályba lépése előtt szerzett lakáshasználati jogokat nem csorbította; a jogcím nélküli lakáshasználó által fizetendő díj – ha másik lakásra tarthat igényt – a jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével nem emelhető.

BH2007. 185. Lakott ingatlan tulajdonjogát árverésen megszerző tulajdonos díjkövetelése a bentmaradt lakáshasználóval szemben.

BH2003. 495. A szavatosság szabályainak alkalmazása a bérbeadó hibás teljesítése esetén.

BH2003. 417. Önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására nem jogosult a bérlő unokája, ha anyja – a bérlő gyermeke – nem lakott a lakásban.

BH2002. 56. Az 1993. évi LXXVIII. törvény a hatályba lépése előtt szerzett lakáshasználati jogokat nem csorbította; a jogcím nélküli lakáshasználó által fizetendő díj – ha másik lakásra tarthat igényt – a jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével nem emelhető.

BH2002. 13. Az önkormányzat tulajdonában álló üzlethelyiségre a bérlőt nem vételi jog, hanem elővásárlási jog illeti meg.

BH1999. 455. Nem terheli emelt összegű használatidíj-fizetési kötelezettség a szolgálati lakásban jogcím nélkül lakó személyt, ha elhelyezésre tarthat igényt.

BH1999. 323. A bérlőnek – a bérlet felmondása esetére jogszabály által biztosított – dolog-visszatartási jogosultsága a lakás-, illetőleg a helyiségbérleti jogviszonyokban nem alkalmazható.

Kúria Pfv.VI.20.629/2012/9. Az a körülmény, hogy a bérlő a családtagjaival, köztük egy kiskorú gyermekkel lakik együtt a lakásban a bírósági eljárás folyamán nem vehető figyelembe, a bíróság csak a felmondás jogszerűségét vizsgálhatja és a jogszerű felmondás szükségképpeni jogkövetkezménye az, hogy a bíróság a felet a lakás kiürítésére és használati díj fizetésére kötelezi.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.297/2011/6. Használati díj emelésének szempontjai.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.20.063/2011/4. Használati díjigény az albérlővel szemben is érvényesíthető, melyre a bérleti jogviszony megszűnése után a bérbeadó jogosult. Az albérlő nem mentesül a használati díj fizetési kötelezettség alól arra hivatkozással, hogy csak a bérlővel (albérletbe adóval) áll jogviszonyban.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VIII.21.569/2010/7. Használati díjra vonatkozó számla kiállításának elmulasztásával okozott kár elbírálásának szempontjai.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.185/2009/6. A lakottan elárverezett lakásban maradó volt tulajdonost az ítélkezési gyakorlat a bérlővel lényegében azonos jogállásúnak tekinti, az ilyen személy nem jogcím nélkül lakáshasználó. A bérlővel lényegében azonos jogállás azt jelenti, hogy a Lakás tv. szabályai ennek a jogviszonynak a sajátos természetéhez igazodóan alkalmazandók. A lakásban maradó volt tulajdonosnak az Lakás tv. 2. § (2) bekezdésében foglaltak alkalmazásával meg kell fizetnie a lakáshasználatnak azt az ellenértékét, amelyet az Lakás tv. 6. §-a alapján a felek megállapodásának hiányában a bíróság jogerős határozattal állapít meg.

21. § (1) A bérlő a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

(2) Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét.

(3) A bérlőtárs a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével – a másik bérlőtárs írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

(4) A társbérlő a lakrészébe – a (2) bekezdésben említetteken kívül – más személyt csak a másik társbérlő írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

(5) A (3)–(4) bekezdés szerinti befogadáshoz a bérbeadó írásbeli hozzájárulása is szükséges, kivéve azt a személyt, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhat.

(6) Önkormányzati lakás esetén, ha a befogadáshoz a bérbeadói hozzájárulás szükséges, ennek feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

Harmadik személy befogadása a lakásba

A bérleti szerződés értelemszerűen csak a bérlőt jogosítja fel a lakás használatára. Más személyeknek a lakásba történő befogadása jogellenes, a bérlő részéről súlyos szerződésszegést jelent, kivéve, ha a befogadáshoz a bérbeadó hozzájárul vagy a befogadásra a Lakás tv. jogosítja fel a bérlőt.

A befogadás fogalmát a Lakás tv. nem határozza meg. Befogadás alatt az kell érteni, hogy a bérlő más személynek lehetővé teszi, hogy a bérleményben életvitelszerűen lakjon, azt vele együtt használja. A befogadás kizárólag ingyenes lehet. A befogadott személy nem válik bérlővé. A befogadott személyt sem a bérbeadóval, sem a bérlővel szemben nem terheli lakbérfizetési kötelezettség. Ellenkező esetben ugyanis nem befogadásról, hanem bérleti vagy albérleti jogviszonyról beszélhetünk.

A befogadott személy lakáshasználati joga a bérleti jogviszonyhoz igazodik. Ha a bérleti jogviszony megszűnik, a befogadott személy sem maradhat a bérleményben, kivéve, ha a bérleti jogviszony a bérlő halála miatt szűnik meg, és a befogadott személy jogosult a bérleti jogviszony folytatásra (Lakás tv. 32. §).

A befogadott személyt megilletik a lakás birtoklásával, használatával kapcsolatos jogok, és a bérlővel azonos módon, illetve tartalommal terhelik a lakás rendeltetésszerű használatával kapcsolatos bérlői kötelezettségek. A befogadott személy nem jogosult további személyeket befogadni az ingatlanba. Adott esetben a befogadott személy magatartása is okot adhat a bérleti jogviszony felmondására [Ptk. 6:348. § (1) bek.].

A Lakás tv. általában a közeli hozzátartozói kapcsolatra tekintettel teszi lehetővé, hogy a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül más személyt fogadjon be a lakásba.

A lakás önálló bérlője a kiskorú gyermekét, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermekét fogadhatja be a bérbeadó hozzájárulása nélkül. Gyermeknek minősül a vér szerinti, az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek is (Lakás tv. 91/A. § 19. pont). Gyermek, illetve unoka befogadása esetében nincs jelentősége annak, hogy a lakás állami, önkormányzati vagy egyéb tulajdonban áll.

Az önálló bérlő más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

Önkormányzati lakás esetében szélesebb a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadható személyek köre. Önkormányzati lakásba ugyanis a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül befogadhatja a

– házastársát,

– gyermekét (bármilyen korú legyen is az),

– befogadott gyermekének a gyermekét (ez esetben nem feltétel, hogy az unoka az együttlakás ideje alatt szülessen, de az feltétel, hogy a szülő a bérlő befogadott gyermeke legyen), valamint a

– szülőjét [szülő a vér szerinti, az örökbefogadó, a mostoha- és a nevelőszülő is (Lakás tv. 91/A. § 20. pont)].

Önkormányzati lakásba más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával lehet befogadni. Élettárs sem fogadható be tehát a bérbeadó hozzájárulása nélkül.

A bérlőtársi jogviszony esetében a befogadáshoz nem csak a bérbeadó, hanem a bérlőtárs hozzájárulása is szükséges. A bérlőtárs azonban a másik bérlőtárs és a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja a kiskorú gyermekét, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermekét. Ha a lakás önkormányzati tulajdonban áll, a bérbeadói hozzájárulására a Lakás tv. 21. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezéseket is alkalmazni kell.

A társbérlő a lakrészébe a másik társbérlő és a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is a befogadhatja

– házastársát,

– gyermekét (bármilyen korú legyen is az),

– befogadott gyermekének a gyermekét (ez esetben nem feltétel, hogy az unoka az együttlakás ideje alatt szülessen, de az feltétel, hogy a szülő a bérlő befogadott gyermeke legyen), valamint a

– szülőjét [szülő a vér szerinti, az örökbefogadó, a mostoha- és a nevelőszülő is (Lakás tv. 91/A. § 20. pont)].

A társbérlő a lakrészébe más személyt csak a másik társbérlő és a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

Önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

Ha a Lakás tv. a befogadáshoz a bérbeadó, a bérlőtárs vagy a társbérlő hozzájárulását írja elő az kizárólag írásban érvényes.

A befogadáshoz előírt bérbeadói (bérlőtársi, társbérlői) hozzájárulás jogszabály által megkívánt jognyilatkozat. Ezért alkalmazni kell a Ptk. 1:5. §-ának előírásait is. Ha a bérbeadó nem nyilatkozik a hozzájárulás iránti kérelemről, akkor a Lakás tv. 89. §-ának (1)–(2) bekezdése szerinti határidők elteltével a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni.

Kapcsolódó joggyakorlat

BH2003. 501. A nagyszülő lakásbérleti jogának folytatására az unoka akkor jogosult, ha szülőjét a bérlő befogadta, az unoka az együttélés alatt oda született, és azóta életvitelszerűen ott lakik. Ez a jog akkor is megilleti az unokát, ha szülője a bérlő halálakor már nem lakott a lakásban.

BH2003. 417. Önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására nem jogosult a bérlő unokája, ha anyja – a bérlő gyermeke – nem lakott a lakásban.

BH2003. 23. Nem a tényleges használat, hanem az érvényes jogcím alapján minősülhet valaki a bérlővel együtt lakó olyan személynek, aki a bérlő halála után a lakásbérleti jogviszonyt folytathatja.

BH2002. 265. A nagyszülő által jogszerűen befogadott gyermekétől született unoka jogosult az önkormányzati lakás bérleti jogviszonyának folytatására – ha a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott – akkor is, ha korábban folyamatos ottlakása a szülők elhatározása miatt – szerzett várományi jogának feladása nélkül – úgy szakadt meg, hogy visszaköltözése új befogadás nélkül történt.

BH2001. 221. A lakásba befogadott élettárs szívességi lakáshasználónak minősül, ezért lakáshasználata bármikor, indokolás és alakszerűség nélkül megvonható.

BH2001. 115. A lakásbérleti jogviszony folytatására való jogosultság megállapítása iránti perben a bíróság nem gyakorolhat méltányosságot annak elbírálása során, hogy a felperes a bérlő halálakor miért nem lakott életvitelszerűen a lakásban.

BH1999. 163. A bérleti jog folytatásának feltételei tartási szerződés esetén.

BH1999. 18. Önkormányzati lakás esetén a lakásbérleti jog folytatására az jogosult, akit a törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Az unoka nem tartozik ebbe a körbe.

BH1998. 587. Önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak köre.

BH1998. 80. Önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak köre.

BDT1999. 56. Önkormányzati lakásban a lakásbérleti jogviszony folytatására jogosult az az unoka is, aki a bérlő jogszerűen befogadott gyermekétől származik, még akkor is, ha nem az együttlakás alatt született.

Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.125/2009/4. A befogadás a lakásba történő beköltözés biztosítását jelenti és nem azonosítható a lakcímbejelentéssel.

22. § (1) A bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet.

(2) A tartási szerződés megkötése után a felek a lakásba más személyt – kiskorú gyermekük kivételével – a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be.

(3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a tartási szerződéshez való hozzájárulását, ha a szerződő felek életkora vagy egyéb körülményei alapján a bérlő tartásra nem szorul, illetőleg az eltartó a tartásra nem képes.

Tartási szerződés lakásbérleti jog folytatása ellenében

A tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett a tartásra jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására, a tartásra jogosult ellenérték teljesítésére köteles [Ptk. 6:491. § (1) bek.]. A tartásra kötelezett kötelezettsége kiterjed a tartásra jogosult lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátásárára, gondozására, betegsége esetén ápolására és gyógyíttatására, halála esetén illő eltemettetésére [Ptk. 6:492. § (1) bek.]. Ebből látható, hogy a tartási szerződés teljesítése során szükségessé válhat, hogy az eltartó beköltözzön a bérleménybe, mert az ápolási, gondozási kötelezettségének adott esetben csak így tehet eleget. Az eltartó befogadásához a bérbeadó írásbeli hozzájárulására van szükség (lásd a Lakás tv. 21. §-ához fűzött magyarázatot).

A tartásra többnyire nem ingyenesen kerül sor. Azért az eltartott ellenértékként tipikusan az ingatlanának a tulajdonjogát ruházza át az eltartóra. Ha az eltartott az ingatlant nem tulajdonosként, hanem lakásbérleti szerződés alapján használja, akkor előfordulhat, hogy a bérleti jog folytatásának joga a tartás ellenértéke. Ebben az esetben a tartási szerződés hatályosságához a bérbeadó írásbeli hozzájárulása szükséges. Ennek gyakorlati jelentősége önkormányzati, illetve állami lakásra kötött határozatlan idejű bérleti szerződés esetén van, mert e szerződések rendes felmondás útján történő megszüntetése csak megfelelő cserelakás biztosítása esetén lehetséges.

A bérbeadói hozzájárulás jogszabályi előírása miatt a Ptk. 6:118. § rendelkezései értelmében a szerződés csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulása esetén válik hatályossá. A bérbeadói hozzájárulás hiányának jogkövetkezménye, hogy a szerződés teljesítése nem követelhető. Ha ennek ellenére teljesítés történt, az ilyen teljesítésekre az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeit kell megfelelően alkalmazni.

A tartási szerződéshez előírt bérbeadói hozzájárulás jogszabály által megkívánt jognyilatkozat. Ezért alkalmazni kell a Ptk. 1:5. §-ának rendelkezéseit is, azaz a bérlő bírósághoz fordulhat, és a bíróság ítélete pótolhatja a hozzájárulást, ha a jogosult joggal való visszaélést megvalósító módon tagadja meg a befogadáshoz szükséges hozzájárulást. Ha a bérbeadó nem nyilatkozik, akkor a Lakás tv. 89. §-ának (1)–(2) bekezdése szerinti határidők elteltével a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni.

A tartási szerződés megkötése után a felek a lakásba más személyt csak a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be. Ez alól kivétel a kiskorú gyermek, akit akár a bérlő, akár az eltartó a másik fél hozzájárulása nélkül is befogadhat. Ha az eltartó kiskorú gyermekét kell a lakásba befogadni, akkor a bérbeadó írásbeli hozzájárulását is be kell szerezni. A bérlő kiskorú gyermekének befogadásához nincs szükség bérbeadói hozzájárulásra.

Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a tartási szerződéshez való hozzájárulását, ha a szerződő felek életkora vagy egyéb körülményei alapján a bérlő tartásra nem szorul, illetőleg az eltartó tartásra nem képes.

Tartási szerződés esetén a jogosult a lakást csak akkor vásárolhatja meg, ha az eltartó ahhoz írásban hozzájárult [Lakás tv. 89. § (5) bek.].

Kapcsolódó joggyakorlat

BH1999. 163. A bérleti jog folytatásának feltételei tartási szerződés esetén.

Győri Ítélőtábla Pf.III.20.391/2008/3. A bérleti jog folytatása tartási szerződés esetén, és annak meghiúsulásának következményei.

„Lapozz bele!” módban ezek az oldalak nem érhetőek el.

Kérjük, vásárolja meg a teljes elektronikus könyvet weboldalunkon.

This page is not available in preview mode.

Should you wish to access the complete text, please purchase the full version of this e-book at our webpage.